서울남부지방법원 2025타경13680. 금천구 독산동 금강파크빌 1층 101호입니다. 사건상 용도는 다세대이지만 감정요항표의 이용상태는 공부상 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있습니다. 2021.08.17 곽예원이 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 윌로펌프주식회사 명의의 전세금 150,000,000원 전세권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2024.09.04 국의 압류로 계산되어 있습니다. 따라서 그보다 앞선 2021.08.17 전세권은 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다. 한편 현재 배당표는 매각가 210,000,000원에서 이 전세금 150,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 여기에 2022.03.07 전입한 박은균이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 임차관계는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1022-103 금강파크빌 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 곽예원 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윌로펌프 주식회사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 점유자 확인이 핵심
2020.08.14 국민은행 근저당권은 채권최고액 2,040,000,000원으로 설정됐으나 2020.12.07 말소되었습니다. 이후 2021.08.17 윌로펌프주식회사 전세권이 전세금 150,000,000원으로 설정됐고, 말소기준권리는 2024.09.04 국의 압류입니다. 이후 서울특별시·국·금천구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이라 단정 금지
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은균 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 해당 없음 |
박은균의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하거나 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 임차관계라면 낙찰자의 실질 부담이 달라질 수 있으므로, 보증금·점유관계·배당요구 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 210,000,000원, 시세 판단은 유보
감정가와 현재 최저매각가는 모두 210,000,000원으로 신건입니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인 여부보다 먼저 선순위 전세권과 점유자의 실제 인수 가능액을 확정하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 전세권 · 윌로펌프주식회사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,260,000원 |
현재 계산에서는 전세금 150,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 56,260,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.07.27 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스래브지붕 5층 건물의 1층 101호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이나 감정요항표상 이용상태는 공부상 근린생활시설(사무소)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2021.08.17 전세권은 말소기준권리 2024.09.04보다 선순위입니다. 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하는지, 매수인이 부담하는지 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금. 박은균은 2022.03.07 전입했지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 인수금액을 확정해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 용도. 다세대 사건이지만 공부상 이용상태가 근린생활시설(사무소)이므로 실제 사용현황과 건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
- 가격. 최근 실거래 근거 없이 신건 210,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 권리관계 확정 후 가격 판단을 별도로 해야 합니다.
맺으며 — 0원 인수 계산보다 먼저 확인할 권리가 있다
이 사건의 현재 배당표만 보면 전세금 150,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리 순서를 보면 2021.08.17 전세권이 2024.09.04 말소기준 압류보다 먼저이고, 2022.03.07 전입한 박은균도 존재합니다. 박은균의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 만큼 대항력 가능·미상 위험이 남아 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부도 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 신건 210,000,000원이 싸냐 비싸냐가 아니라, 전세권의 최종 소멸 여부와 점유자의 실제 보증금·대항력·배당관계를 먼저 확정하는 것입니다.
