서울남부지방법원 2026타경15. 서울 강서구 공항동 ‘위하우스’ 제2층 제203호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 임차인 장원경은 2020.12.16. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.27.입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2022.08.11.이므로, 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 따라서 장원경은 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 현재 신건 가격 266,000,000원에서는 집행비용 4,524,000원을 제외하고도 장원경의 보증금 244,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 동일 면적 29.63㎡의 최근 거래는 235,500,000원과 239,000,000원, 평균 237,250,000원인데 현재 최저가는 266,000,000원입니다. 최근 평균보다 28,750,000원 높은 가격으로, 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경15 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 679-7 위하우스 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 29.63㎡ |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.16. 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장원경 / 244,165,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 광남새마을금고 근저당권은 2020.12.16. 일부포기로 말소됐고, 2022.02.04. 포천세무서 압류와 2023.04.14. 수원시 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 분석에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.08.11. 주택도시보증공사의 가압류 1,462,000,000원입니다. 이후 서울특별시 압류, 강서구 압류, 장원경의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장원경 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 244,000,000원 | 2020.12.16 / 2020.11.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
장원경은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재회차에서는 보증금 244,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 낙찰가격이 내려가면 상황이 달라집니다. 데이터상 1회 유찰 시 매수인 인수액은 34,979,200원, 2회 유찰 시에는 76,943,360원입니다.
③ 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 뒤에도 단순히 싸지지 않는다
위하우스 동일 면적 29.63㎡의 확인된 거래는 2024.08. 두 건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 같은 두 건의 평균인 237,250,000원이며, 최신 거래는 235,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 29.63㎡ | 5 | 235,500,000원 |
| 2024.08 | 29.63㎡ | 6 | 239,000,000원 |
| 평균 | 29.63㎡ | 2건 | 237,250,000원 |
현재 최저가 266,000,000원은 최근 평균의 112.1%입니다. 최신 거래 235,500,000원보다도 30,500,000원 높습니다. 따라서 현재회차는 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 장원경 보증금 | 244,000,000원 | 244,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 17,476,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 장원경 | 244,165,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 266,000,000원 가정에서는 장원경 보증금 244,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 17,476,000원이 배당되고, 잔여는 없습니다.
⑤ 회차별 인수 변화 — 핵심은 보증금 244,000,000원
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 266,000,000원 | 0원 | 266,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 212,800,000원 | 34,979,200원 | 247,779,200원 |
| 2회 유찰 64% | 170,240,000원 | 76,943,360원 | 247,183,360원 |
겉으로는 266,000,000원 → 212,800,000원 → 170,240,000원으로 큰 폭의 가격 인하가 보이지만, 실제 취득부담은 그렇게 내려가지 않습니다. 대항력 있는 보증금 244,000,000원의 미배당분이 낙찰자에게 넘어오기 때문입니다. 1회·2회 유찰 구간의 실질취득액은 모두 최근 실거래 평균 237,250,000원을 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 제2층 제203호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지인 세장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 서측·남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,332,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 위하우스 19세대, 사용승인일은 2020.07.13.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 낙찰가와 반드시 합산. 유찰 이후에는 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’을 총 취득부담으로 보세요.
- 현재 신건 가격. 266,000,000원은 최근 12개월 평균 237,250,000원의 112.1%로 최근 시세보다 높습니다.
- 임차인 관계 확인. 장원경은 임차인이면서 강제경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 제공된 경고처럼 관계인 가능성이 있으므로 계약서·보증금 지급 자료를 대조해야 합니다.
- 임차권등기. 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수는 별도로 남습니다.
- 토지이용 규제. 공항 관련 보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 감정평가서상 제한사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차계약 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 크게 안 내려간다”
이 사건은 신건에서 임차보증금 전액 배당이 가능해 현재회차 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가 266,000,000원 자체가 최근 실거래 평균 237,250,000원보다 높습니다. 그리고 유찰 뒤에는 더 주의해야 합니다. 장원경의 보증금 244,000,000원이 낙찰대금에서 모두 변제되지 않으면 그 차액을 매수인이 인수합니다. 데이터상 1회 유찰의 실질취득액은 247,779,200원, 2회 유찰은 247,183,360원으로, 두 경우 모두 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 이 물건은 현재는 가격 부담, 유찰 후에는 대항력 임차보증금 인수가 핵심입니다. 단순한 할인율보다 보증금까지 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
