서울북부지방법원 2025타경13365. 도봉구 창동 상아아파트 1동 12층 1210호, 전용 45.54㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김대현이며 2008년 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.06.04 금천신용협동조합 근저당권 385,000,000원입니다. 이후 2025.09.25 임의경매가 개시됐고, 같은 근저당권은 2025.12.12 주식회사성지파이낸셜대부로 이전된 뒤 그 채권에 엠지캐피탈주식회사의 질권이 설정됐습니다.
점유자는 이기주 1명으로 조사됐고 전입일은 2021.10.01입니다. 말소기준일 2021.06.04보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 점유·명도 조건은 추가 확인 대상이지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계할 금액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 299 상아아파트 1동 12층 1210호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.54㎡ · 방1·W/C1·주방·거실·현관 등 · 지상14층 중 12층 |
| 소유자 | 김대현 (2008.04.21. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 354,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 금천신용협동조합 / 357,604,804원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 사용승인 | 1987.11.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 점유자는 별도 확인
핵심은 2021.06.04 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 경매개시결정도 그 이후입니다. 2022.10.13 국민건강보험공단 압류는 2023.03.29 해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당권 자체는 이후 주식회사성지파이낸셜대부로 이전되고 엠지캐피탈주식회사에 질권이 설정됐지만, 별도 매수인 인수액은 배당표상 0원입니다. 현재 회차에서 근저당권 채권최고액 전액이 배당되지는 않으나, 그 미배당액은 곧바로 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기주 | 1동1210호 | 2021.10.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 생겼지만 하락 추세
상아1차아파트 동일면적 45.54㎡의 제공된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 440,541,666원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 431,150,000원과 데이터상 최신 거래 2025.09 470,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 45.54㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2025.09 | 45.54㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 45.54㎡ | 10 | 455,000,000원 |
| 2025.09 | 45.54㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2025.08 | 45.54㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 2025.07 | 45.54㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2025.06 | 45.54㎡ | 11 | 440,000,000원 |
| 2025.06 | 45.54㎡ | 11 | 438,500,000원 |
| 2025.06 | 45.54㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2025.02 | 45.54㎡ | 9 | 308,000,000원 |
| 2023.06 | 45.54㎡ | 2 | 465,000,000원 |
| 2023.04 | 45.54㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 45.54㎡ | 10건 | 431,150,000원 |
현재 최저가 354,400,000원은 최근 12개월 평균 431,150,000원의 82.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 354,400,000원으로 볼 수 있고, 현재 회차에서는 최근 시세 대비 가격 여유가 생겼습니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -11.6%이므로 “최근 평균보다 17.8% 낮다”는 숫자만으로 가격 안전마진을 확정해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,761,600원 |
| 2. 근저당권 · 금천신용협동조합 | 385,000,000원 | 348,638,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 36,361,600원입니다. 신청 청구액 357,604,804원 역시 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 36,361,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 106,249,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 226,816,000원 | 222,840,576원 | 162,159,424원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수도권 지하철 1호선·4호선 환승역인 창동역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 1987.11.27 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상14층 건물의 12층이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 부정형 주거용 건부지이며 서측 약 20m, 북측 약 6m, 남측 약 10m, 동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 한정 토지거래계약허가구역이 포함돼 있습니다.
- 단지·거래. 상아1차아파트 694세대, 전용 45.54㎡ 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -11.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 실제 임차인은 이기주 1명입니다. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 명도 계획. 권리 인수 0원과 실제 점유 인도는 별개입니다. 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.2%이지만 가격 추세가 -11.6%입니다. 과거 전체 평균 440,541,666원만 기준으로 상한을 잡지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 근저당권 미배당 36,361,600원은 배당 부족액이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료에는 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 한정 토지거래계약허가구역이 기재돼 있으므로 매각기일 2026.10.07 기준 적용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 등 별도 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 가격
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.04 근저당권이고, 실제 임차인 이기주의 전입은 그보다 늦은 2021.10.01이어서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가는 354,400,000원으로 최근 12개월 평균 431,150,000원의 82.2%까지 내려왔기 때문에 신건 때보다 가격 여유가 생겼습니다.
다만 이 사건을 단순히 “시세보다 17.8% 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 최근 거래 흐름은 -11.6%이고, 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 인수 위험 자체보다 하락 추세를 반영한 응찰가와 실제 명도 조건을 어디까지 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
