서울남부지방법원 2026타경3288. 당산역해링턴타워 제102동 제602호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 김동진은 2015.12.08 주민등록과 확정일자를 갖추고, 보증금 185,000,000원의 임차권을 2025.06.10 등기했습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼 있어, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 200,000,000원입니다. 이 금액으로 매각된다는 가정에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 뒤 임차보증금 185,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰로 최저가가 160,000,000원이 되면 인수액이 28,040,000원, 2회 유찰로 128,000,000원이 되면 59,592,000원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 매수인 부담으로 이동하므로, 보증금보다 낮은 가격대에서는 실질취득 부담이 임차보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동5가 9-3 당산역해링턴타워 제6층 제102동 제602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 지하4층 / 지상20층 건물 내 6층 · 사용승인 2015.10.22 |
| 소유자 | 문경환 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동진 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 현재 소유자는 문경환이고, 2025.06.10 김동진 명의의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 주민등록일자와 최초 확정일자는 모두 2015.12.08로, 데이터상 이 임차인은 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 2026.01.29 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있으므로, 그보다 앞선 임차권은 배당으로 전액 소멸하지 않는 한 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2015.12.08 / 2015.12.08 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 현재 0원 미배당 시 인수 |
김동진은 배당요구를 했고, 확정일자도 갖춘 상태입니다. 따라서 현재 회차처럼 매각대금이 충분하면 보증금이 우선배당돼 매수인 인수액이 0원이 될 수 있습니다. 반대로 낙찰가가 보증금보다 낮아져 전액 배당이 불가능해지면 잔액은 매수인이 부담합니다. 이 경우 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
③ 회차별 부담 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 0원 | 173,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 28,040,000원 | 185,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 59,592,000원 | 185,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김동진 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김동진 | 185,000,000원 | 11,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
200,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 185,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울당서초등학교 북동측 인근이며, 주위에 오피스텔·아파트단지·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·9호선 당산역이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층 건물이며 사용승인일은 2015.10.22입니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 6,810,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있습니다. 허가대상 용도에 아파트가 명시돼 있으므로 본 호실의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당 후 인수액 재계산. 실제 응찰가를 넣어 김동진 보증금의 미배당 잔액이 얼마인지 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 저가 착시 금지. 1회·2회 유찰가는 각각 160,000,000원·128,000,000원이지만 인수액이 함께 늘어납니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 김동진으로 동일하게 표시돼 있으므로 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구·청구원인을 원본 대조해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 임차권등기에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·건축물대장·세금 및 대출 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 현재 신건 200,000,000원에서는 배당표상 임차보증금 185,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 권리 구조 자체가 깨끗한 것은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이 존재하고, 낙찰가가 내려가면 그 보증금의 미배당분이 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰 시 28,040,000원, 2회 유찰 시 59,592,000원의 인수가 추정됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 그 회차의 낙찰가와 인수액을 합쳐 실제 부담을 얼마로 봐야 하는가입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 점까지 원본으로 확인해야 하므로, 권리 확인을 마치기 전에는 단순 저가 물건으로 해석하기 어렵습니다.
