서울남부지방법원 2026타경3335. 구로동 비즈트위트오렌지 5층 515호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 이시우이고 2021.05.27 매매를 원인으로 거래가액 119,000,000원에 취득해 2021.07.05 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 등기부 을구 3번 김정훈 임차권입니다. 주민등록일자는 2021.05.27, 점유개시일자는 2021.06.30, 임대차계약일자는 2021.07.05, 보증금은 136,000,000원이며 확정일자는 2023.06.14입니다. 전입이 2026.01.22 경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제5층 제515호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 18층 건물 중 5층 |
| 면적 | 15.6㎡ |
| 소유자 | 이시우 (2021.05.27 매매 · 거래가액 119,000,000원 · 2021.07.05 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정훈 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시는 나중
과거 하나은행 근저당권은 채권최고액 94,800,000원으로 2013.10.11 설정됐지만 2021.06.30 해지를 원인으로 2021.07.01 말소됐습니다. 2023.02.10 구로구 압류 역시 2023.06.13 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.22 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 김정훈의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 배당에서 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수합니다. 2026.01.29 구로구 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권·인수 모두 핵심
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 136,000,000원 | 2021.05.27 / 2023.06.14 | 대항력 有 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 136,000,000원을 기준으로 본다
비즈트위트오렌지는 115세대, 사용승인일은 2013.09.16입니다. 비교 면적은 15.6㎡이고, 전체 12건의 평균 거래가는 106,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 90,000,000원이고 최신 거래는 2026.08 87,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 -18.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.6㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 15.54㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.12 | 15.6㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 16.82㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2023.12 | 15.6㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 15.6㎡ | 6 | 112,500,000원 |
| 2023.08 | 15.6㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 15.6㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 15.54㎡ | 6 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 3 | 113,500,000원 |
| 2022.09 | 15.6㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
최저가 118,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 131.1%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 실질취득 판단 기준은 약 136,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 90,000,000원의 151.1%, 최신 거래 87,000,000원의 156.3% 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -18.0%이므로 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 김정훈 보증금 | 136,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김정훈 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 136,000,000원 중 115,548,000원이 배당되고 20,452,000원이 남아 매수인이 인수하는 계산입니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 김정훈으로 표시되어 있으므로 채권 관계는 원본 서류를 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가격 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 20,452,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 43,699,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 62,239,360원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북동측 인근이며, 각종 상업시설·업무시설·공동주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 1호선·2호선 환승역인 신도림역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 18층 건물이며 사용승인일은 2013.09.16입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다. 토지는 평지·가로장방형이고 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 시장. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균 90,000,000원, 최신 거래는 87,000,000원이며 최근 거래 추세는 -18.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 대항력 임차보증금 136,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차뿐 아니라 유찰 후에도 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2021.05.27, 점유개시 2021.06.30, 임대차계약 2021.07.05, 확정일자 2023.06.14, 임차권등기 2023.08.14의 연결관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김정훈으로 동일하게 표시되어 있으므로 계약·송금·채권 자료를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 90,000,000원, 최신 거래 87,000,000원, 최근 추세 -18.0%를 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현 회차 예상 인수액은 20,452,000원이며 1회 유찰 시 43,699,200원, 2회 유찰 시 62,239,360원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료와 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건의 핵심 위험은 표면 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수 구조입니다. 김정훈의 보증금은 136,000,000원이고 현재 최저가는 118,000,000원입니다. 신건에서 부족한 20,452,000원은 매수인에게 넘어가며, 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 각각 43,699,200원, 62,239,360원으로 커집니다. 따라서 가격 판단은 118,000,000원이 아니라 보증금 136,000,000원 수준의 실질취득 부담을 중심으로 해야 합니다.
최근 12개월 실거래 평균은 90,000,000원, 최신 거래는 87,000,000원이고 최근 추세는 -18.0%입니다. 실질취득 기준은 최근 시세보다 높은 수준이며, 단지 평균 유찰 횟수도 1.5회입니다. 이 사건에서는 낙찰가가 내려가는 숫자만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다. 매 회차마다 낙찰가와 함께 늘어나는 인수액을 반드시 합쳐서 봐야 하는 물건입니다.
