서울남부지방법원 2026타경3365. 강서구 화곡동 ‘베스트빌’ 제3층 제301호, 대상면적 28.28㎡의 도시형생활(다세대)주택입니다. 소유자 유지성은 2020.07.09 매매를 원인으로 거래가액 247,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.06.07 남동세무서장의 압류입니다. 이후 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류와 2026.01.26 김지후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 김지후는 2020.07.28 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준인 2022.06.07보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 자료만으로 대항력 있음이라고 단정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 유효한 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-20 베스트빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13나길 5 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활(다세대)주택 · 대상면적 28.28㎡ · 지하 1층/지상 6층 건물 중 제3층 |
| 소유자 | 유지성 (2020.07.09 매매 · 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지후 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 준공 / 세대수 | 2019.11.13 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 전입이 핵심
등기상 2019.11.20 도림새마을금고 근저당권은 2020.07.14 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.06.07 압류이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김지후의 전입일 2020.07.28은 이 기준점보다 앞섭니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 사라진다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이라고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지후 | 미상 | 2020.07.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인 기준 1명입니다. 다만 김지후는 등기부상 강제경매 신청채권자와 이름이 동일합니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차계약의 실재 여부, 실제 점유, 보증금 지급내역, 전입세대 및 확정일자 원본을 대조해야 합니다. 신청채권자 청구액 247,000,000원을 임차보증금이라고 단정할 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 이미 높은 신건
베스트빌은 16세대, 2019.11.13 준공이며 대상면적 28.28㎡와 면적이 매칭된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 266,483,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 27.84㎡ | 5 | 261,450,000원 |
| 2023.03 | 29.48㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2022.12 | 29.48㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 266,483,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 261,450,000원 |
현재 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 261,450,000원의 105.9%입니다. 즉 임차보증금 승계가 전혀 없다고 가정해도 최저가 자체가 최근 시세보다 높습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -2.8% 추세로 내려와 있어, 과거 269,000,000원 거래나 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,678,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 272,322,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김지후 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 집행비용 4,678,000원을 제외한 272,322,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배정되고 신청채권자 김지후와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,246,000,000원 중 미배당액은 1,973,678,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 2022.06.07 압류의 실제 조세채권액과 당해세·임차인 최우선변제 등은 확정 반영된 수치가 아니므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 152.0㎡, 공시지가 3,354,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 유사면적 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 277,000,000원 | 272,322,000원 | 1,973,678,000원 | 금액 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 221,600,000원 | 217,697,600원 | 2,028,302,400원 | 금액 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 177,280,000원 | 173,998,080원 | 2,072,001,920원 | 금액 미상 |
유찰로 최저매각가가 내려가더라도 임차보증금 승계 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 특히 유효한 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커질 수 있으므로 표면상 할인율과 실질취득비용은 별개입니다. 보증금이 확인되기 전에는 221,600,000원이나 177,280,000원만 보고 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김지후의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급내역과 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 전입·확정일자 대조. 전입일 2020.07.28은 말소기준보다 빠르지만 확정일자와 보증금이 미상입니다. 대항력·우선변제·승계액을 원본으로 확정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 김지후가 임차인 조사와 강제경매 신청채권자에 동시에 등장합니다. 가장임차인인지, 실제 임차인 겸 채권자인지 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2022.06.07 국의 압류가 말소기준으로 제시돼 있으므로 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 261,450,000원의 105.9%이고 최근 추세도 -2.8%입니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 예상배당 후 미배당 승계액을 더해 실제 총취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모, 확인 거래 3건이라는 점을 감안해 주변 다세대와 매도기간·거래 빈도까지 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 권리비용도 아직 안 보인다”
이 물건은 후순위 등기만 보면 단순해 보이지만, 실제 판단을 좌우하는 것은 2020.07.28 전입한 김지후입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 동일 인물이 강제경매 신청채권자로도 등장해 임대차의 실재와 채권관계를 반드시 대조해야 합니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저매각가 277,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 261,450,000원보다 높고, 최근 추세 역시 -2.8%입니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득액이 시세보다 낮다고 확인되는 근거가 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실체와 최종 승계액을 먼저 확정하는 것입니다.
