서울남부지방법원 2026타경3386. 서울 강서구 화곡동 타임빌 제2층 제204호, 전용 18.8㎡의 단지형다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기부상의 근저당이 아니라 임차인 남궁자애의 대항력입니다. 임대차계약일은 2021.12.20, 확정일자도 2021.12.20, 주민등록·점유개시는 2022.02.04이고, 말소기준은 2023.09.20 김포세무서장 압류입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 250,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 221,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,894,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 217,106,000원이 배당되고, 보증금 잔액 32,894,000원이 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질 금액은 221,000,000원 + 32,894,000원 = 253,894,000원입니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 커지기 때문에 총부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 단지형다세대주택 · 전용 18.8㎡ · 지하1층/지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 조해민 (2022.05.31. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 290,279,259원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남궁자애 | 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.02.04 | 2021.12.20 | 有 | 有 | 미배당액 인수 |
실제 임차인은 남궁자애 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 본인 명의의 주택임차권등기가 확인됩니다. 전입 2022.02.04가 말소기준 2023.09.20보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 매각물건명세서에 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이 명시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 2.21억이 아니라 2.54억
타임빌 전용 18.8㎡ 전후의 제공된 거래 12건 평균은 253,333,333원, 거래 범위는 250,000,000원~260,000,000원입니다. 최저가 221,000,000원만 놓으면 평균의 87.2%처럼 보이지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 18.8㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 18.3㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 18.8㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 20.46㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 253,333,333원 |
현재 회차 실질취득 253,894,000원은 최근 12건 평균 253,333,333원의 약 100.2%이고, 제공된 최신 거래 250,000,000원의 약 101.6%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 거래 표본보다 싸지 않습니다. 게다가 제공된 최신 거래가 2022.05이므로, 2026년 매각 시점의 현재 시세를 직접 보여주는 거래는 아닙니다. 이 오래된 표본만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 남궁자애 보증금 | 250,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 290,279,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 중 32,894,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 2층 204호이며 사용승인일은 2021.06.02입니다.
- 이용상태. 공부상 단지형다세대주택으로 방, 주방 및 거실, 화장실 등으로 이용되며 확장 발코니면적이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 남동측 약 5m, 북동측 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 환금성 참고. 타임빌은 16세대이며 제공된 동일·유사면적 거래는 12건, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차는 221,000,000원에 낙찰돼도 임차인 인수액 32,894,000원을 더한 253,894,000원이 실질취득입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질부담 253,275,200원, 2회 유찰 시 252,780,160원으로 낙찰가 하락 효과가 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다.
- 임차보증금 정산 확인. 남궁자애의 보증금 250,000,000원과 실제 배당액, 미배당 잔액을 매각 직전 배당관계 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 재확인. 제공된 최신 거래가 2022.05이므로 2026.10 매각 시점과 시차가 큽니다. 현재 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 외관 및 탐문조사를 기준으로 이용상태를 판단했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.21억 낙찰”이 “2.21억 취득”은 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 임차인 남궁자애가 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 32,894,000원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 253,894,000원입니다. 이는 제공된 최근 12건 평균 253,333,333원보다 높고 최신 거래 250,000,000원도 웃돕니다. 1회·2회 유찰을 거쳐도 인수액이 증가해 실질부담은 약 2.53억 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 보는 물건이며, 현재 자료만으로는 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
