서울남부지방법원 2026타경3412. 오류동 가르텐캐슬 101동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인 전윤경입니다. 전입일은 2019.04.10, 확정일자는 2019.05.09, 점유개시는 2019.05.15이고 임차보증금은 257,000,000원입니다. 2021.06.16 임차권등기까지 마쳐 말소기준권리인 2022.01.17 압류보다 앞섭니다.
현재 신건 최저가 313,000,000원으로 계산한 예상배당에서는 임차인에게 보증금 257,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 이 0원은 확정적인 무위험 수치가 아닙니다. 등기에는 국세·지방세 압류가 다수 존재하며, 당해세가 선순위로 배당되면 임차인의 배당액이 줄어들 수 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 281-2 가르텐캐슬 제101동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제101동 제4층 제402호 |
| 비교 대상 면적 | 44.28㎡ |
| 소유자 | 김연호 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 230,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.01.17 노원세무서장 관련 압류입니다. 그보다 앞선 2019년 전입·확정일자와 2021.06.16 임차권등기를 가진 전윤경은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 반면 말소기준 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세·지방세 압류와 2026.02.09 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전윤경 | 건물전부 | 2019.04.10 | 2019.05.09 | 257,000,000원 | 대항력 有 우선변제 현재가정 인수 0원 |
② 유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 257,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 구간에서는 낮아진 낙찰가만 보면 안 됩니다. 임차인에게 배당되지 못한 금액이 인수액으로 이동하기 때문에 낙찰가 + 인수액을 실질취득액으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 313,000,000원 | 0원 | 313,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 250,400,000원 | 10,905,600원 | 261,305,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 200,320,000원 | 60,284,480원 | 260,604,480원 |
즉 1회·2회 유찰에서는 최저매각가는 250,400,000원, 200,320,000원까지 내려가지만, 실제 부담은 각각 261,305,600원, 260,604,480원입니다. 이 구간에서는 “최저가가 크게 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 시세 비교 — 319,000,000원 거래 1건
가르텐캐슬의 비교 가능한 실거래는 2024.08 319,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 313,000,000원은 이 금액의 98.1%입니다. 다만 거래 표본이 1건이므로 이 값만으로 현재 시세를 단정하기보다 참고 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 45.9㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 319,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 임차인 전윤경 보증금 | 257,000,000원 | 257,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 50,818,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 230,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차보증금 257,000,000원이 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 및 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남중학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 북서측으로 노폭 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 101동 4층 402호이며 사용승인일자는 2019.04.23입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·준보전산지·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 가르텐캐슬은 20세대이고 비교 가능한 실거래는 1건으로, 가격 판단 시 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 우선 배당되는 당해세가 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 이는 임차인 미배당과 매수인 인수액을 직접 바꿉니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부. 전윤경의 보증금 257,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 1회 유찰 최저가 250,400,000원이라도 인수 10,905,600원을 합친 실질취득은 261,305,600원입니다.
- 2회 유찰도 같은 원리. 최저가가 200,320,000원으로 내려가면 인수액이 60,284,480원으로 증가해 실질취득은 260,604,480원입니다.
- 시세 표본 확인. 확인된 실거래는 2024.08의 319,000,000원 1건입니다. 층·면적·상태 차이와 추가 거래를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위와 실제 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “낙찰가 + 인수액”
이 사건은 신건 313,000,000원 기준으로는 임차보증금 257,000,000원이 전액 배당돼 계산상 인수액이 0원입니다. 가격도 확인된 실거래 319,000,000원의 98.1%입니다. 다만 선순위 대항력 임차인이 존재하고 국세·지방세 압류가 함께 있어, 실제 당해세 배당에 따라 인수액이 달라질 수 있다는 점이 핵심입니다.
특히 유찰 후에는 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 실질취득은 261,305,600원, 2회 유찰 시에는 260,604,480원으로 계산됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지면 가격 하락분의 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 이동하기 때문입니다. 이 물건은 최저가보다 임차인 실제 배당액과 세금 우선순위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
