서울북부지방법원 2025타경13409. 서울 강북구 번동 148-466, 제1층 제1호인 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 방2·거실겸주방1·화장실1이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 1층에 위치하고 현관 표기는 101호입니다. 현재 소유자는 이희은으로, 2021.07.12 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 거래가액은 250,000,000원입니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.12.03 접수된 주식회사 대우에스티의 가압류 265,281,049원이고, 이후 2025.10.10 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기가 아니라 2021.09.13 전입한 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 148-466 제1층 제1호 · 서울특별시 강북구 오현로25나길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실겸주방1·화장실1 · 제1층 제1호(현관 표기 101호) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1990.4.7 |
| 소유자 | 이희은 (2021.07.12 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 284,076,029원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.12.03 대우에스티 가압류입니다. 이 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 SH공사(입주자 김상진)의 전입일은 2021.09.13로 말소기준보다 앞섭니다. 조사 결과상 대항력이 있는 임차관계로 표시돼 있어, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 존재하면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차관계 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SH공사(입주자 김상진) | 제1층 제1호 | 2021.09.13 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
또한 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 인수 0원으로 볼 근거가 없으며, 보증금과 매각물건명세서의 배당요구· 우선변제 내용을 확인한 뒤에야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세 비교보다 먼저 확인할 것
현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 177,000,000원, 그리고 현 소유자가 2021년 소유권을 취득할 당시의 거래가액 250,000,000원입니다. 그러나 한 건의 과거 소유권 취득가격만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 별도의 최근 실거래 비교가 없는 상태에서는 177,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 대우에스티 | 265,281,049원 | 173,722,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사대우에스티 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 가압류 채권 265,281,049원 중 173,722,000원이 배당되고 91,559,049원이 미배당으로 남습니다. 다만 SH공사 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당순위·배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화계초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물, 사용승인일 1990.4.7이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 다소 완경사지대의 자체기반 평탄한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 대공방어협조구역·정비구역미분류·과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. SH공사(입주자 김상진)의 실제 보증금액을 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 실제 배당 후 잔존 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 대항력 존부와 매수인 인수 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 141,600,000원, 2회 유찰 시 113,280,000원이지만 보증금 인수액이 존재하면 실질취득가는 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 임대관계와 내부구조는 현황도 등을 기준으로 조사됐으므로 실제 점유상태를 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2024.12.03 대우에스티 가압류가 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 하지만 2021.09.13 전입한 대항력 있는 SH공사(입주자 김상진)가 그보다 앞섭니다. 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 현재 상태에서는 낙찰 후 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가 177,000,000원만으로 가격 매력을 판단할 단계가 아닙니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 먼저 임차보증금과 배당요구·우선변제 관계를 확정한 뒤, 그 결과를 낙찰가에 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
