서울남부지방법원 2026타경3440. 서울 강서구 화곡동 969-16, 4층 건물 내 제2층 제202호로서 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 신상례·조광휘·조명휘·조승휘의 공유 구조이고, 2015.05.18. 정우정 명의로 설정된 채권최고액 75,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 이후 정효순에게 이전됐고, 정효순이 정소정으로 개명했으며, 정소정이 2026.02.19. 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 뒤에는 2018.04.25. 조문주 근저당권 30,000,000원, 2025.09.04. 신한저축은행 가압류 10,303,784원, 2025.11.25. 에스비아이저축은행 가압류 37,302,141원이 이어집니다. 제공된 권리분석과 배당 시뮬레이션에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 969-16 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 7-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 2층 |
| 비교면적 | 54.845㎡ |
| 소유자 | 신상례(9분의 3), 조광휘(9분의 2), 조명휘(9분의 2), 조승휘(9분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정소정 / 54,783,561원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2015.05.18. 을구 5번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 정우정이고 채권최고액은 75,000,000원입니다. 이후 근저당권이 정효순에게 이전됐고, 2026.01.21. 등기상 성명이 정소정으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정·등기된 조문주 근저당권과 신한저축은행·에스비아이저축은행 가압류, 경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 104.9%
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다. 이 물건의 비교 실거래는 54.85㎡, 3층에서 2025.07. 263,000,000원 한 건이며, 제공된 최근 12개월 평균도 263,000,000원, 최신 거래도 263,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 54.85㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 54.845㎡ | 1건 | 263,000,000원 |
현재 최저매각가 276,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득도 276,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 263,000,000원의 104.9%입니다. 따라서 감정가가 그대로 최저가인 신건 단계에서는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,664,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 정우정 설정 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 조문주 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한저축은행 | 10,303,784원 | 10,303,784원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 37,302,141원 | 37,302,141원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,730,075원 |
현재 매각가 276,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 152,605,925원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 118,730,075원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 남동측 인근이며, 주위에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5~6미터 수준의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,750,000원/㎡, 토지면적은 205.0㎡입니다. 소규모주택정비 관리지역에도 포함됩니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 복수의 규제 표기가 있으며 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 실제 적용 범위를 별도 확인해야 합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 단지 ‘휴먼빌’은 총 7세대, 사용승인 관련 기준일은 2003.08.23이며, 제공된 최근 실거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재확인. 실질취득 276,000,000원은 최근 12개월 평균 263,000,000원의 104.9%입니다. 신건 단계에서는 가격 할인 근거가 약합니다.
- 회차별 가격 시나리오. 제공된 시나리오는 현재 276,000,000원, 1회 유찰 시 220,800,000원, 2회 유찰 시 176,640,000원입니다.
- 점유·임대관계. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 승계 관계. 말소기준 근저당권은 정우정에서 정효순으로 이전된 뒤 정소정으로 성명이 변경됐고, 정소정이 경매를 신청했습니다. 등기부 원본의 권리승계 연결을 확인하세요.
- 소유관계. 신상례·조광휘·조명휘·조승휘 4인의 공유물건이므로 현재 점유 및 인도 협의 상대를 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 공항 관련 보호구역·교육환경 관련 보호구역·토지거래계약 허가구역 등이 표시돼 있으므로 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 봐야 하는 신건
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.18. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 확인은 남아 있습니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 276,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 263,000,000원의 104.9%입니다. 비교 단지도 7세대이고 최근 거래 표본이 1건에 그쳐 환금성 판단의 근거가 넓지 않습니다. 따라서 이 사건은 “인수금은 없지만, 신건 가격 메리트도 확인되지 않은 다세대”로 정리하는 것이 제공 데이터에 가장 부합합니다.
