서울남부지방법원 2025타경12184. 영등포구 영등포동8가의 토지 82㎡와 지상 3층 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사청년치킨이고, 2024년 1월 4일 신한은행 앞으로 설정된 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 원탑대부 근저당권 1,300,000,000원과 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만 점유관계에는 별도 인수항목이 있습니다. 2층 전부를 점유하는 송윤희는 2019년 2월 27일 전입해 말소기준보다 앞서며, 확정일자와 우선변제권 없이 배당요구를 했습니다. 배당표상 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 승계합니다. 따라서 입찰가격이 아니라 최저가와 인수액을 합친 1,945,591,000원이 현재 회차의 실질취득 기준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

1993년 한국외환은행 근저당권은 2003년 2월 20일 이미 말소돼 이번 경매의 인수권리가 아닙니다. 현행 말소기준은 2024년 1월 4일 신한은행 근저당권입니다. 원탑대부는 2025년 3월 11일 후순위 근저당권을 설정하고 2025년 9월 18일 임의경매를 신청했지만, 현재 최저가 배당 시나리오에서는 선순위 신한은행에도 채권최고액 전액이 배당되지 않아 원탑대부의 예상배당은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

송윤희는 말소기준권리보다 약 5년 먼저 전입했고, 배당표에서 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 김민경은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

③ 가격과 회차 — 감정가 80%지만 ‘저렴하다’고 단정할 수 없다

감정가 2,419,488,900원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 감정가의 80%인 1,935,591,000원입니다. 다만 동일 권역·동일 용도의 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액을 합친 실질취득액은 1,945,591,000원입니다.

유찰이 이어지면 입찰가격은 내려가지만 송윤희 보증금 10,000,000원은 각 회차에서 동일하게 인수됩니다. 따라서 회차별 가격 비교도 반드시 최저가 + 인수액으로 해야 합니다. 유찰이 늘수록 채권자 미배당액은 커지며, 신청채권자 원탑대부는 세 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,935,591,000원 가정)

채권최고액 합계는 3,400,000,000원이고 채권자 예상배당은 1,913,835,090원, 미배당액은 1,486,164,910원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 1층은 오토김밥, 2층은 그리너리마사지, 지층은 창고입니다. 감정평가상 3층 외관에는 낚시사랑 표시가 있으나 매각물건명세서 비고에는 3층 공실로 기재돼 있습니다.
• 입지. 영동초등학교 북서측 인근으로 영중로를 따라 상업·업무용 빌딩, 공동주택과 학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 원거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 소재합니다.
• 토지. 지목 대, 면적 82㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방형·광대소각이며 공시지가는 ㎡당 11,240,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 사용승인일은 1973.07.24이며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 반영. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 송윤희 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득액으로 계산하세요.
• 임차인 원본 확인. 송윤희의 전입·점유 유지 여부와 우선변제권 부존재, 김민경의 확정일자·최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 1층·2층·지하층의 실제 영업자와 계약 당사자가 일치하는지, 3층이 실제 공실인지 현장에서 확인하세요.
• 건물 상태 점검. 1973년 사용승인 건물인 만큼 구조체, 누수, 전기·급배수, 외장 마감과 수선비를 별도로 조사해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 153,500원의 위치·구조와 사용 현황을 감정평가서 도면으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 근린시설과 토지의 최근 거래·임대수익·공실률을 별도로 비교하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 명도관계가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “등기는 소멸해도 보증금은 남는다”

이 사건의 권리구조는 두 층으로 나뉩니다. 등기부에서는 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 원탑대부 근저당과 경매개시결정은 낙찰로 정리됩니다. 반면 점유관계에서는 말소기준보다 먼저 전입한 송윤희의 보증금 10,000,000원이 남아 매수인이 전액 인수합니다.

현재 최저가 1,935,591,000원만 볼 것이 아니라 실질취득 1,945,591,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 실제 임차인 2명, 3층 공실, 1973년 사용승인 건물, 원탑대부의 예상배당 0원이라는 구조가 겹칩니다. 실거래 비교 없이 가격 우위를 단정하기 어려운 만큼 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수와 운영·건물 리스크를 반영한 보수적 검토가 필요한 근린시설입니다.