🏠 178,000,000원 ✅ 실질 인수 0원 ⚠️ 압류 3건
서울북부지방법원 2025타경13503. 강북구 수유동 현대캐슬 비동 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이은필이고, 2021.09.17 매매를 원인으로 2021.09.24 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 178,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권보다 임차관계입니다. 임차인 정세헌은 2021.08.18 임대차계약, 2021.08.19 확정일자, 2021.09.15 주민등록·점유개시를 갖췄고 보증금은 178,000,000원입니다.
등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2023.06.07 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 주민등록과 점유개시는 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상 구조라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 신청채권자와 임차인은 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 채권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있습니다. 따라서 아래 회차별 미배당액은 계산상 금액이고, 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 555-7 현대캐슬 비동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 인수봉로76길 21-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이은필 · 2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 잔존채권 포기 조건
임차인 정세헌은 보증금 178,000,000원, 전입·점유 2021.09.15, 확정일자 2021.08.19로 말소기준인 2023.06.07 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 179,000,000원 가정에서는 집행비용 3,306,000원 차감 후 임차인에게 175,694,000원이 배당되어 계산상 2,306,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 일반 규칙과 실제 조건을 구분해야 한다
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정세헌 | 제5층 제502호 전부 | 2021.09.15 | 2021.08.19 | 178,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
이 임차인은 임차권등기명령에 따라 2023.09.27 주택임차권등기가 설정되어 있고, 배당요구도 했습니다. 일반 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어납니다. 데이터상 현재 회차는 2,306,000원, 1회 유찰 가정은 37,604,800원, 2회 유찰 가정은 65,843,840원입니다. 그러나 이는 특별매각조건을 적용하기 전 계산상 금액이며, 해당 임차인의 잔존채권 포기 조건 때문에 매수인에게 실제 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 현재는 시세 검증이 먼저
감정가와 신건 최저매각가는 모두 179,000,000원입니다. 현재 제공된 실거래 비교자료가 없어 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 신건 179,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
등기부상 현 소유자의 2021년 매매 거래가액은 178,000,000원이지만, 이는 현재 시세가 아니라 과거 취득가격입니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·층·상태에 따라 가격 편차가 있을 수 있어 입찰 전 인근 유사 다세대의 최근 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 임차인 정세헌 보증금 | 178,000,000원 | 175,694,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 부족분은 2,306,000원입니다. 일반 규칙만 적용하면 매수인 인수 가능액이지만, 특별매각조건에서 임차인이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 실제 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인수중학교 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부정형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중이고 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 정세헌의 전입·점유 2021.09.15, 확정일자 2021.08.19, 보증금 178,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 및 강북구 압류와 실제 당해세 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 최신 교부청구·매각물건명세서를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 강북구 수유동 인근 유사 다세대의 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유상태와 인도 가능시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
이 사건은 표면적으로는 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 있는 물건입니다. 현재 매각가 179,000,000원 가정에서도 배당 계산상 2,306,000원이 남고, 유찰될수록 계산상 미배당액은 커집니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못해도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 초점은 “보증금 178,000,000원을 떠안느냐”가 아니라 특별매각조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지, 그리고 신건 최저가 179,000,000원이 현재 시장가격에 비해 적절한지를 확인하는 데 있습니다. 권리상 핵심 조건은 명확하지만, 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 판단은 별도의 시세 검증이 필요합니다.
