서울남부지방법원 2026타경3550. 양천구 신정동 블루움 제3층 제303호, 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 최금주이며 2024.10.31. 매매로 235,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 주택임차권 정혁철입니다. 임대차계약일자는 2021.08.07., 확정일자는 2021.08.09., 전입·점유개시는 2021.10.29.이고 보증금은 230,000,000원입니다. 2026.02.03. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 배당으로 전액 소멸하지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 351,000,000원에서는 집행비용 5,714,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 보증금 230,000,000원이 전액 배당되고, 한국주택금융공사에 115,286,000원이 배당되는 계산이므로 현재 회차의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 시나리오에서는 매각가 224,640,000원에 임차인 미배당액 9,304,960원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 233,944,960원입니다. 이처럼 선순위 임차권이 있는 물건은 최저가만 보지 말고 낙찰가 + 인수액을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 922-4 블루움 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 28.8㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최금주 (2024.10.31. 매매, 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 277,663,560원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혁철 | 건물 전부 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
정혁철은 전입신고가 말소기준권리인 강제경매개시결정보다 앞서고, 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”을 명시하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 전액 배당으로 인수 0원이지만, 낙찰가가 내려가면 인수액이 발생할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.51억은 최근 시세보다 높다
블루움의 전용 26.88~28.8㎡ 거래 중 최근 12개월 표본은 8건이며 평균은 285,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.04. 전용 28.8㎡ 2층 345,000,000원입니다. 현재 최저가 351,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.9%이고, 최신 거래 345,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 28.8㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2025.04 | 26.88㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2025.02 | 26.88㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.02 | 26.88㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.01 | 26.88㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2024.11 | 28.8㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2024.10 | 28.8㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2024.10 | 28.8㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 285,500,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 26.0% 상승한 것으로 집계됩니다. 다만 상승 흐름을 반영하더라도 최신 거래 345,000,000원보다 신건 최저가 351,000,000원이 높고, 최근 12개월 평균과는 65,500,000원의 차이가 납니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 1. 임차인 정혁철 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 277,663,560원 | 115,286,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사 청구액 277,663,560원 중 115,286,000원이 배당되고 162,377,560원이 미배당됩니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 351,000,000원 | 0원 | 351,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 280,800,000원 | 0원 | 280,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 224,640,000원 | 9,304,960원 | 233,944,960원 |
2회 유찰 시에는 최저가가 임차보증금 230,000,000원보다 낮아지고, 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 이어집니다. 따라서 표면 최저가 224,640,000원이 아니라 인수액까지 더한 233,944,960원을 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양동초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2017.05.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래규모. 블루움은 20세대이며 최근 12개월 동일 면적대 거래 8건의 평균은 285,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 재확인. 정혁철의 임차권등기, 전입일 2021.10.29., 확정일 2021.08.09., 보증금 230,000,000원과 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 회차별 인수액 계산. 유찰 시 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 미배당 임차보증금이 인수될 수 있으므로 반드시 낙찰가와 인수액을 합산하세요.
- 신건 가격 점검. 351,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.9%이며 최신 거래 345,000,000원보다도 높습니다.
- 도시형생활주택 확인. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 실제 내부 상태와 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 세금은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0, 하지만 선순위 임차권은 살아 있다”
현재 신건 351,000,000원 가정에서는 임차인 정혁철의 보증금 230,000,000원이 배당으로 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 임차권은 2026.02.03. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리라, 매각대금이 낮아져 배당이 부족하면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 동시에 신건 최저가는 최근 12개월 평균 285,500,000원의 122.9%, 최신 거래 345,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 현재 회차의 가격과 유찰 이후의 임차보증금 인수액을 함께 계산하는 것이 핵심입니다.
