서울남부지방법원 2026타경3616. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태와 공부에는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 표시된 비즈트위트오렌지 3층 308호입니다. 전용면적은 15.54㎡, 사용승인일은 2013.09.16입니다. 현재 소유자 김윤상은 2022.09.23 매매로 113,500,000원에 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 2023.05.01 설정된 장덕진 근저당권 43,200,000원입니다. 이 근저당권은 2023.06.26 길지윤에게 이전됐고, 이후 주택임차권·강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 통상이라면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 핵심 인수 위험이지만, 이 사건에는 그 위험을 별도로 처리하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제3층 제308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용 / 규모 | 15.54㎡ · 지하3층, 지상18층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김윤상 (2022.09.23 매매 · 거래가액 113,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,082,758원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.05.01 을구 5번 근저당권입니다. 2024.11.07 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 전입일 2022.09.20, 확정일자 2022.08.22로 말소기준보다 앞서 데이터상 대항력과 우선변제권이 있는 권리로 분류됩니다. 보증금은 121,900,000원입니다.
다만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 특별매각조건의 명의는 서울보증보험 주식회사로 기재되어 있으므로, 입찰 전에는 매각물건명세서와 임차권등기 말소 대상, 보증금반환채권 승계관계를 원문으로 서로 대조해야 합니다. 특별매각조건은 그 조건이 적용되는 권리만 해소하며, 그 밖의 점유·임차관계까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다.
임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 명의 | 성격 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이황 | 실제 점유·임차인 | 2025.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.09.20 | 121,900,000원 | 有 | 有 | 이황 대위·승계 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 데이터상 보증금 대위·승계 신고자로 표시돼 있으므로 121,900,000원을 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이황은 2025.07.15 전입으로 말소기준권리인 2023.05.01보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리돼 있으나, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득액이 최근 시세보다 훨씬 높다
비즈트위트오렌지 동일·유사면적 실거래 12건의 전체 평균은 106,500,000원이지만, 과거 2022~2023년의 110,000,000원대 이상 거래들이 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 90,000,000원, 최신 거래 87,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -18.0%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.6㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 15.54㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.12 | 15.6㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 16.82㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2023.12 | 15.6㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 15.6㎡ | 6 | 112,500,000원 |
| 2023.08 | 15.6㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 15.6㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 15.54㎡ | 6 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 3 | 113,500,000원 |
| 2022.09 | 15.6㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 146.7%입니다. 최신 거래도 87,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 더욱이 최근 거래 추세가 -18.0%이므로, 과거 전체 평균 106,500,000원만 근거로 가격을 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 121,900,000원 | 121,900,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권(설정 장덕진·이전 길지윤) | 43,200,000원 | 7,452,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 125,082,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 121,900,000원이 전액 배당되는 계산으로 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권은 7,452,000원만 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 0원 배당으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 105,600,000원 | 18,578,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 84,480,000원 | 39,340,640원 | 0원* |
* 룰상 미배당액은 배당만으로 계산한 수치입니다. 특별매각조건상 배당받지 못하는 보증금반환채권과 이에 기한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 그 조건이 적용되는 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 이 조건 밖의 임차·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북동측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2013.09.16 사용승인, 철근콘크리트구조 지하3층·지상18층 건물이며 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있으므로 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 비즈트위트오렌지는 115세대이고 대상 면적은 15.54㎡입니다. 최근 12개월 실거래는 2건이며 최근 거래 추세는 -18.0%입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 보증금반환채권·대항력 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차권 명의 대조. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 특별매각조건 명의는 서울보증보험 주식회사이므로 말소 대상 권리와 승계관계가 정확히 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 실제 임차인 이황 확인. 2025.07.15 전입은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 106,500,000원보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 87,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 146.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.0%이므로 단순히 2회 유찰가 84,480,000원이 최근 평균 아래라는 사실만으로 가격 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
- 회차별 자금계획. 신건 132,000,000원, 1회 유찰 105,600,000원, 2회 유찰 84,480,000원의 가격 차이를 기준으로 응찰 상한을 별도로 설정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·특별매각조건 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 특별조건으로 풀리지만, 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건의 포인트는 대항력 임차권이 있다는 사실 자체가 아니라 특별매각조건이 그 인수 위험을 어떻게 제거하는가입니다. 현재 회차에서는 보증금 121,900,000원이 전액 배당되고, 특별매각조건까지 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 정반대입니다. 실질취득액 132,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 146.7%이고 최신 거래도 87,000,000원입니다. 최근 거래 추세마저 -18.0%이므로 현재 신건가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 1회 유찰가 105,600,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰가 84,480,000원에서야 최근 평균 아래로 내려옵니다. 이 물건은 권리보다 가격과 특별매각조건 원문 대조가 승부처입니다.
