서울남부지방법원 2026타경3690. 등기상 현재 소유자는 최정희이고, 2022.02.28. 우리은행 근저당권 채권최고액 111,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국세 압류, 신용보증기금·서울신용보증재단 가압류, 구로구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 확인하고 끝낼 구조는 아닙니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하고, 당해세에 해당하면 배당 단계에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 감정평가상 용도·이용상태가 지원시설인 기숙사(방1·주방·욕실)이므로 일반 아파트나 통상적인 주거용 집합건물로 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3690 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 609-7 구로미래에코타워지식산업센터 제11층 제1118호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지원시설(기숙사 - 방1, 주방, 욕실) |
| 소유자 | 최정희 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 102,162,351원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 111,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상11층 중 11층 · 사용승인 2022.01.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 데이터상 신고된 임차인은 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.02.28. 우리은행 근저당권입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 신용보증기금·서울신용보증재단 가압류, 구로구 압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 용도·이용상태 — 일반 주거용으로 가정하면 안 된다
사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현황은 지원시설(기숙사 - 방1, 주방, 욕실)입니다. 대상 건물은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이며 공부와의 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 55,220,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 311,600,000원 중 채권자 배당액은 166,820,000원, 미배당은 144,780,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 144,780,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 178,304,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 205,123,200원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당은 증가하지만, 데이터상 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 미배당 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구현고등학교 북동측 인근으로 공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하는 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 지하철 1호선 구로역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상11층 건물의 11층이며 사용승인일은 2022.01.05입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 16m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,756,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 실제 우선 배당액을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 지원시설(기숙사: 방1·주방·욕실)로 이용 중인 현황을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.02.28. 우리은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 유의. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 170,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 인수 0원과 가격 매력은 별개
이 사건의 권리 구조에서 가장 분명한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 신고 임차인이 없고 2022.02.28. 우리은행 근저당 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 반면 배당 쪽에서는 170,000,000원 매각 가정에도 144,780,000원의 미배당이 발생하고, 국세·지방세 압류 3건의 실제 우선순위도 확인해야 합니다.
가격 면에서는 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 감정가·최저가 170,000,000원이 시세 대비 유리하다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 세금과 현황 이용상태·점유·시장가격을 별도로 확인해야 하는 근린시설로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
