서울남부지방법원 2026타경3724. 서울 구로구 개봉동 두산아파트 101동 9층 902호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등의 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 정상천이고, 말소기준권리는 2019.01.28. 을구 13번 주식회사우리은행 근저당권 220,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.28. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 설정된 상상인저축은행 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 채권자에게 배당되지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액을 구분하는 것입니다. 현재 최저가 645,000,000원 가정 시 채권자 미배당액은 183,850,000원이지만, 이것이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없어 대항력·보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3724 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 472 두산아파트 제101동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 28층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 정상천 |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 645,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,613,778원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 없습니다. 2019.01.28. 설정된 주식회사우리은행의 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 근저당권은 2025.08.28. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2022.04.22. 설정된 주식회사상상인저축은행의 600,000,000원 근저당과 2026년 두 건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.9% 낮은 신건
두산아파트 동일 면적 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 671,041,666원, 최신 거래는 2026.08의 800,000,000원입니다. 현재 최저가 645,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 13 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 28 | 725,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 20 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 11 | 657,500,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 11 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 10 | 620,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 620,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 21 | 610,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 671,041,666원 |
실거래 범위는 600,000,000원~800,000,000원으로 넓습니다. 최저가 645,000,000원은 최근 12개월 평균보다 26,041,666원 낮고, 최신 800,000,000원 거래보다는 155,000,000원 낮습니다. 다만 600,000,000원·610,000,000원·620,000,000원대 거래도 존재하므로, 645,000,000원을 단순히 큰 폭의 할인 가격으로 해석하는 것은 무리입니다. 현재 가격은 최근 평균 아래이지만 실거래 범위 안에 있는 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 645,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,850,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 600,000,000원 | 416,150,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 820,000,000원 중 636,150,000원이 배당되고 183,850,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 645,000,000원 | 636,150,000원 | 183,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 516,000,000원 | 508,440,000원 | 311,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 412,800,000원 | 406,272,000원 | 413,728,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉역 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 단지·다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역·오류동역이 도보 10분 거리 내에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 28층 건물 내 9층이며 사용승인일은 1997.09.12입니다. 도시가스 개별난방·승강기·옥외 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 두산아파트는 561세대이며, 동일 면적 84.96㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,949,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함해 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·철도보호지구 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 범위 확인. 최근 동일 면적 거래가 600,000,000원~800,000,000원으로 폭이 큽니다. 평균만 보지 말고 9층·내부 상태를 함께 비교하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리인 을구 13번 근저당권과 한국주택금융공사로의 이전, 을구 15번 후순위 근저당의 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유 상태를 최종 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 대상 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있으므로 매각기일 전 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 개별 호수 확인이 핵심
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리관계 자체는 단순한 편입니다. 2019년 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 채권자의 미배당액도 매수인의 추가 부담으로 이어지지 않습니다. 가격은 최저가 645,000,000원이 최근 12개월 평균 671,041,666원의 96.1%로 평균보다 낮고, 최신 800,000,000원 거래보다도 낮습니다. 다만 동일 면적 최저 거래가 600,000,000원까지 존재하는 만큼, 권리는 깔끔하지만 가격은 개별 호수의 상태·층·실제 거래 조건까지 확인해 판단해야 하는 신건입니다.
