서울남부지방법원 2026타경4392. 강서구 화곡동 신흥빌라 제1층 제102호, 감정평가상 주택으로 이용 중인 다세대입니다. 현재 소유자는 박정규이며 2019.11.11. 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 담보권 숫자보다 임차인의 선순위 대항력입니다. 임차인 양회철은 2019.09.27. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2019.10.27. 점유를 시작한 뒤 2019.10.30. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 이원석 근저당권은 2020.05.20. 설정됐으므로 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 봐야 하며, 임차권등기에는 보증금 125,000,000원이 명시되어 있습니다. 배당요구도 이뤄졌고 우선변제권을 행사할 수 있어 현재 신건 가격 148,000,000원에서는 배당표상 보증금이 전액 변제됩니다. 문제는 유찰입니다. 낙찰가가 내려가 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당액은 매수인에게 넘어오므로, 낙찰가만 낮아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-33 제1층 제102호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로18길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 박정규 (2019.11.11. 거래가액 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양회철 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2020.05.20. 이원석 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 100,000,000원이었고 2020.06.09. 변경등기로 채권최고액이 200,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 양회철의 주민등록일은 2019.10.30.으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2019.09.27.입니다. 후일 2023.11.02. 설정된 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기지만, 그 안에 기재된 선행 점유·전입·확정일자에 따라 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 배당 부족분은 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양회철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2019.10.30 / 2019.09.27 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락 ≠ 실질취득비용 하락
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 148,000,000원 | 125,000,000원 | 0원 | 148,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 9,057,600원 | 127,457,600원 |
| 2회 유찰 64% | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 32,384,960원 | 127,104,960원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 정확하게 보여줍니다. 1회 유찰 시 최저가는 118,400,000원까지 내려가지만 매수인이 9,057,600원을 추가 인수해 실질취득은 127,457,600원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가는 94,720,000원으로 낮아지는 대신 32,384,960원을 인수해 실질취득은 127,104,960원입니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 이동합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 양회철 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이원석 | 100,000,000원 | 20,128,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스엘푸드 | 88,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이알앤씨 | 32,603,954원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 61,747,222원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 양회철 | 125,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 배당 가정에서는 임차인 보증금 125,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 후순위 권리 — 대부분 소멸하지만 세금은 별도 확인
말소기준인 2020.05.20. 이원석 근저당권 뒤에는 2021.02.18. 에스엘푸드 가압류 88,000,000원, 2022.02.07. 케이알앤씨 가압류 32,603,954원, 2022.09.15. 주택도시보증공사 가압류 460,000,000원, 2025.03.31. 케이아이코아즈대부 가압류 61,747,222원 및 다수 압류가 존재합니다. 이 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화일초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제1층 제102호이며 주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 169.0㎡, 공시지가 2,972,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규모. 신흥빌라(56-33)는 총 9세대이며 1993.11.19. 사용승인된 건물입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 계산. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 9,057,600원, 2회 유찰 시 32,384,960원으로 인수가 생깁니다.
- 실질취득 기준 사용. 1회 유찰은 118,400,000원이 아니라 127,457,600원, 2회 유찰은 94,720,000원이 아니라 127,104,960원을 기준으로 봐야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 배당표가 달라져 임차인 미배당 및 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 양회철이 경매신청채권자이기도 하므로 임대차계약서·보증금 지급관계·점유관계 및 관련 문건을 원본 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 배당 여부와 임차권등기 말소 절차를 배당 및 인도 단계까지 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 그대로 성립하지 않는다
이 물건은 신건 148,000,000원에서만 보면 배당표상 임차보증금 125,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수 0원입니다. 하지만 권리구조의 핵심은 양회철 임차인의 말소기준 이전 대항력입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
그래서 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 1회 유찰 시 표면 최저가는 118,400,000원이지만 실질취득은 127,457,600원, 2회 유찰 시 표면 최저가는 94,720,000원이지만 실질취득은 127,104,960원입니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 남아 있습니다. 현재 회차에서는 인수 0원, 유찰 회차에서는 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더한 총비용으로 판단해야 하는 사건입니다.
