의정부지방법원 2024타경7310. 파주시 문산읍 운천리에 있는 공장용지와 공장·사무실 등 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 15,705㎡이고 감정평가상 기호2는 사무실·직원휴게실 등 공업용, 기호3~7은 공장 등으로 이용 중입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 11,915,197,700원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준은 2019.05.29. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권, 가압류, 경매개시결정과 압류는 배당 순위에 따라 처리되고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 일반적인 “후순위 전부 소멸”형으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 목록 10의 2017.08.22. 지상권설정등기를 매수인 인수사항으로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7310 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 운천리 82-37 · 경기도 파주시 문산읍 벌판말길 78 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 15,705㎡ · 공장·사무실·직원휴게실 등 공업용 |
| 소유자 | 이재영 |
| 감정가 / 최저가 | 11,915,197,700원 / 11,915,197,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 6,630,781,643원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수변전설비 포함 · 목록 8, 9, 10 지분매각 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸하지만 지상권은 인수
말소기준은 2019.05.29. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 4,560,000,000원과 2023.04.20. 을구 3번 근저당권 384,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다리온 | 16.0500평방미터 | 300,000,000원 | 40,000,000원 | 2022.11.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 다리온의 전입일은 2022.11.11.로, 말소기준권리인 2019.05.29. 신한은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력이 없고 보증금 300,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 배당 구조와 유찰 시 미배당
현재 최저가 11,915,197,700원을 매각가로 가정하면 집행비용을 포함한 배당 후 채권자 미배당은 1,334,681,877원으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 9,532,158,160원, 2회 유찰 시 7,625,726,528원으로 내려가면서 미배당액은 각각 3,693,891,022원, 5,581,258,337원으로 커집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 121,551,977원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 4,560,000,000원 | 4,560,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신보2023제6차유동화전문유한회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,006,000,000원 | 2,006,000,000원 |
| 6. 가압류 변경분 | 1,978,327,600원 | 643,645,723원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 13,128,327,600원, 예상배당 11,793,645,723원, 미배당 1,334,681,877원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 목록 10의 지상권 인수는 별도로 남습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호2는 사무실·직원휴게실 등 공업용, 기호3~7은 공장 등으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조이며 전기·위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 입지. 운천역(경의중앙선) 북서측에 위치하며, 주변은 소규모 공장·창고시설·근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 공장용지 15,705㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 준보전산지·군사기지 및 군사시설기타와 접합니다.
- 현황. 일부 토지는 법면으로 조사되었으며 정확한 면적은 별도 측량이 필요합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록 10 을구 1번 지상권의 존속기간·범위·목적·지료 등 구체적 내용을 등기 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위. 목록 8·9·10은 지분매각이므로 전체 소유권을 취득하는 것으로 오인하면 안 됩니다. 일괄매각 범위와 지분 비율을 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 확인. 주식회사 다리온은 대항력은 없지만 현재 점유 여부, 실제 사용범위, 인도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 법면 측량. 일부 법면의 정확한 면적은 별도 측량이 필요하다고 감정평가서가 지적합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 11,915,197,700원이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”만 보면 안 된다
이 사건은 임차보증금 승계가 없는 대신, 말소되지 않는 지상권을 매수인이 인수하는 구조입니다. 주식회사 다리온은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 목록 10의 지상권과 목록 8·9·10의 지분매각, 세금 압류, 토지이용 규제와 법면 현황이 동시에 존재합니다.
또한 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건이며, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 11,915,197,700원이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 인수 지상권의 실제 내용과 지분매각 범위가 공장 운영·처분에 미치는 영향을 먼저 확인하는 데 있습니다.
