의정부지방법원 2024타경87729. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이4단지 407동 14층 1402호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·거실·주방/식당·욕실3·드레스룸·현관 등으로 확인됩니다. 등기부상 소유자는 양희식이고, 2012년 소유권을 취득할 당시 거래가액은 861,317,000원입니다. 말소기준권리는 2012년 농업협동조합중앙회 근저당권이며 채권최고액은 620,148,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 오에스비저축은행 근저당 441,600,000원, 김광영 근저당 500,000,000원, 삼성카드 가압류 18,972,544원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족분이 매수인 인수로 넘어오는 구조가 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87729 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티4로 45, 407동 14층1402호 (식사동,위시티일산자이4단지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실3·드레스룸·현관 등 · 지상29층 중 14층 |
| 소유자 | 양희식 (2012.02.03. 소유권이전, 거래가액 861,317,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 918,000,000원 / 918,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 370,398,126원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2012.02.03. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 오에스비저축은행 근저당, 김광영 근저당, 삼성카드 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 918,000,000원은 최근 거래보다 높다
위시티일산자이4단지 동일 면적 162.71㎡의 최근 12건 거래입니다. 최근 12개월 평균은 809,583,333원, 최신 거래는 2026년 8월 770,000,000원입니다. 현재 최저가 918,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 162.71㎡ | 28 | 770,000,000원 |
| 2026.07 | 162.71㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 2026.07 | 162.71㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 162.71㎡ | 23 | 795,000,000원 |
| 2026.06 | 162.71㎡ | 15 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 162.71㎡ | 20 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 162.71㎡ | 19 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 162.71㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 162.71㎡ | 27 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 162.71㎡ | 27 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 162.71㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 162.71㎡ | 29 | 860,000,000원 |
| 평균 | 162.71㎡ | 12건 | 809,583,333원 |
최근 12건은 770,000,000원~860,000,000원 범위입니다. 감정가이자 신건 최저가인 918,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 이 표본의 최고 거래가 860,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 918,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,580,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 620,148,000원 | 620,148,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 441,600,000원 | 286,272,000원 |
| 3. 근저당 · 김광영 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,972,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,580,720,544원 중 906,420,000원이 배당되고, 674,300,544원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 데이터상 추정치입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 918,000,000원 | 906,420,000원 | 674,300,544원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 734,400,000원 | 724,656,000원 | 856,064,544원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 587,520,000원 | 579,244,800원 | 1,001,475,744원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 734,400,000원, 2회 유찰 시에는 587,520,000원으로 계산돼 있습니다. 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 저현고등학교 북서측 인근에 위치하며 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 남서측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 이용상태. 제14층 제1402호는 아파트로 이용 중이며 방4·거실·주방/식당·욕실3·드레스룸·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 지역난방/열병합 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 규모. 위시티일산자이4단지는 1,288세대이며 준공일은 2010.08.23입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 먼저 확인. 신건 최저가 918,000,000원은 최근 12개월 평균 809,583,333원의 113.4%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08월 770,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 높습니다.
- 권리와 가격 분리. 임차인 없음·인수 0원이라는 권리상 장점이 현재 가격의 시세 초과를 상쇄하는 것은 아닙니다.
- 유찰 시나리오 확인. 제공 시나리오상 1회 유찰 734,400,000원, 2회 유찰 587,520,000원이며 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 집행 진행 확인. 2025.02.10. 채권자대리인·소유자·채무자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 현재 진행상태와 매각기일 변동 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 신건 가격은 높다”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준권리 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가와 신건 최저가가 918,000,000원인 반면 동일 면적 최근 12개월 평균은 809,583,333원, 최신 거래는 770,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 113.4%이므로, 신건 단계에서는 가격 측면을 보수적으로 봐야 합니다. 제공된 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회입니다. 권리 안정성과 가격 매력은 별개라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
