대전지방법원 2025타경11963. 아산시 배방읍 배방삼정그린코아 103동 403호, 전용 38.49㎡ 아파트입니다. 감정가 84,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 28,812,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.
임차인 송승훈은 2022.03.09 점유를 시작하고 2022.03.11 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.02.22입니다. 말소기준인 주식회사에스알디퓨처스 근저당권 설정일 2022.05.04보다 전입이 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권을 행사하지만 배당으로 보증금 84,000,000원이 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282 배방삼정그린코아 제103동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 38.49㎡ · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 차영애 (2022.03.06 매매 · 거래가액 101,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,214,580원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.04 주식회사에스알디퓨처스 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 말소기준은 2022.05.04 설정된 주식회사에스알디퓨처스 근저당권 120,000,000원입니다. 근저당권 자체와 그 이후의 2025.07.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 송승훈의 전입일은 2022.03.11로 말소기준보다 빠릅니다. 2024.04.26 임차권등기 역시 존재하며, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차권자로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송승훈 | 건물의 전부 | 2022.03.11 | 2022.02.22 | 84,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 송승훈 본인의 주택임차권이며, 배당요구도 2024.04.26 이뤄졌습니다. 현 회차에서는 배당재원 부족으로 보증금 전액 회수가 불가능해 매수인 인수액이 발생합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
배방삼정그린코아 전용 38.49㎡의 최근 12건 평균은 79,200,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 83,000,000원이며, 최근 표본 범위는 65,000,000원~84,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.49㎡ | 17 | 83,000,000원 |
| 2026.08 | 38.49㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 7 | 81,400,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 18 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 7 | 80,500,000원 |
| 2026.06 | 38.49㎡ | 15 | 81,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.49㎡ | 12건 | 79,200,000원 |
최저매각가 자체는 최근 평균의 36.4%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 투자 메리트를 보여주는 숫자가 아닙니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 초과하기 때문에, 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가여야 합니다. 실질취득은 보증금 84,000,000원 수준으로 고정되며, 이는 최근 평균 79,200,000원을 웃돌고 최신 거래 83,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 |
| 1. 임차인 송승훈 보증금 | 84,000,000원 | 27,893,384원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스알디퓨처스 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 89,214,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차보증금 중 27,893,384원이 배당되고, 부족분 56,106,616원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 918,616원으로 추정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산세무서 동측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 단지 외곽은 왕복 2~4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 4층으로, 사용승인일자는 2012.01.20입니다. 위생·급배수·승강기·출입구 보안개폐장치·도시가스·난방시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 배방초등학교 상대보호구역, 하나유치원 상대·절대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,389,000원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 배방삼정그린코아는 2,156세대이고 전용 38.49㎡ 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 거래 범위는 65,000,000원~84,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 28,812,000원만으로 수익성을 계산하지 말고 임차보증금 미배당 인수액 56,106,616원을 반드시 합산해야 합니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 보증금 84,000,000원 수준의 실질취득비용을 최근 평균 79,200,000원·최신 거래 83,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 추가 시나리오. 4회 유찰 시 인수 예상액 64,594,631원, 5회 유찰 시 70,536,242원으로 증가하므로 최저가 하락이 그대로 투자이익이 되지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 송승훈의 임대차계약일 2022.02.22, 점유개시 2022.03.09, 전입 2022.03.11, 확정일자 2022.02.22 및 임차권등기 내용을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 재확인. 실제 배당표에서 임차인 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 보증금 잔액도 달라집니다.
- 관리·점유 현황 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”이 아니라 “보증금 84,000,000원짜리 인수형”
이 사건은 숫자를 어디에 놓고 보느냐에 따라 전혀 다르게 보입니다. 최저가만 보면 감정가 84,000,000원짜리 아파트가 28,812,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 송승훈은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 배당으로 받지 못한 보증금은 낙찰자에게 넘어갑니다.
현 회차 배당 기준 인수액은 56,106,616원이고, 최저가와 합친 단순 부담액은 84,918,616원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 본질적으로 보증금 84,000,000원 수준에서 움직입니다. 그런데 최근 12개월 실거래 평균은 79,200,000원이고 최신 거래도 83,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 “시세의 36.4%에 사는 경매”라고 평가하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금이며, 권리와 가격을 함께 보면 현재 구간은 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
