서울북부지방법원 2026타경57. 서울 중랑구 신내동 441-2, 용마산로125나길 19의 제2층 제203호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 평스래브지붕 4층 건물 내 연립주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1995.11.10입니다. 등기부상 소유자는 이명희이고, 현재 핵심 말소기준권리는 2023.10.06 현대해상화재보험주식회사 근저당권 186,000,000원입니다. 2026.03.10 오영숙의 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 임용빈은 2020.03.30 전입신고가 되어 있고 2026.06.01 배당요구를 했습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 먼저지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 임용빈은 2023년 현대해상화재보험주식회사 근저당의 채무자와 동일한 이름으로 확인되어 관계인 또는 가장임차인 여부도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경57 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 441-2 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 용마산로125나길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트조 평스래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이명희 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 오영숙 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.06 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
현대해상화재보험주식회사 근저당권은 2023.10.06 접수되어 현재의 말소기준권리가 됩니다. 2026.03.10 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임용빈의 전입일은 2020.03.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 상태에서는 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다.
② 임차인 — 배당요구는 했지만 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임용빈 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 2026.06.01 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 305,000,000원으로 신건입니다. 이번 분석에서 동일 평형의 최근 실거래 금액을 근거로 한 시세 비교는 할 수 없으므로, 감정가 대비 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 가격 할인 여부보다 선순위 가능 임차인의 보증금이 실질취득금액을 바꿀 수 있다는 점이 우선입니다.
회차별 매각가 시나리오는 현재 305,000,000원, 1회 유찰 시 244,000,000원, 2회 유찰 시 195,200,000원입니다. 그러나 임용빈에게 실제로 대항력 있는 보증금이 존재하고 배당으로 모두 소멸하지 않는다면, 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 3. 강제경매 채권자 · 오영숙 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,930,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권자 청구액 236,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 63,930,000원이 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 임용빈의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 236,000,000원 | 0원 | 63,930,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 236,000,000원 | 0원 | 3,784,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 44,332,800원 | 0원 |
2회 유찰 시 신청채권자 오영숙의 50,000,000원 청구 중 계산상 5,667,200원만 배당되어 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 시나리오 역시 임차인의 보증금이 반영되지 않은 계산이므로, 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실제 취득비용까지 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신내초등학교 남측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 각급 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 망우역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1995.11.10입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 3,337,000원/㎡입니다.
- 단지. 대창연립은 19세대이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임용빈 보증금 확인. 보증금 규모와 실제 지급내역을 확인하지 않으면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·점유관계 확인. 전입일은 2020.03.30이지만 확정일자는 미상입니다. 실제 점유와 임대차계약 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임용빈이 근저당 채무자와 동일한 이름이므로 임대차의 실질과 가장임차인 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임용빈은 2026.06.01 배당요구를 했으므로 배당요구의 내용과 신고 보증금을 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.06.26 채권자 오영숙과 채무자겸소유자 이명희에게 기각결정정본이 발송되어 2026.07.01 도달한 기록이 있으므로, 2026.10.07 매각기일 전에 해당 기각결정의 대상과 현재 경매절차 상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 평형 최근 실거래 금액을 확인하기 전에는 305,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “말소기준 확인”만으로 끝나는 사건이 아니다
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2023.10.06 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 기준으로 2026.03.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임용빈은 그보다 앞선 2020.03.30 전입자이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 소멸 여부”가 아니라 “임차보증금이 실제로 얼마이며 낙찰자가 얼마나 인수할 수 있는가”입니다.
현재 최저매각가는 305,000,000원이고 신건이지만, 실거래 비교 자료 없이 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 먼저 임차보증금·점유·계약관계와 2026.06.26 기각결정정본의 의미를 확인한 뒤, 그 결과를 실질취득금액에 반영해 응찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.
