서울북부지방법원 2026타경65. 성북구 돈암동 브라운스톤돈암아파트 101동 8층 801호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 19층 건물의 8층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 정윤모이며, 현재 말소기준은 2025.01.20. 설정된 성북새마을금고 근저당권 764,400,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.31. 웰컴저축은행주식회사로 이전됐지만, 말소기준 순위 자체는 그대로 이어집니다.
말소기준 이후에는 성남제일새마을금고 가압류 500,000,000원, 고도경·김은희 근저당권 각 195,000,000원, 신한카드 가압류 42,976,965원, 이정수 가압류 100,000,000원, 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리정보에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계까지 확인한 뒤 권리판단을 마무리하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경65 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 돈암동 636 브라운스톤돈암아파트 101동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 19층 건물 내 8층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정윤모 |
| 감정가 / 최저가 | 987,000,000원 / 987,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 638,023,210원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.01.20. 성북새마을금고의 근저당권입니다. 이후 가압류·후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2026.03.31. 웰컴저축은행주식회사로 이전되어 현재 근저당권자 명의가 변경됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 할인은 0.6% 수준
이수브라운스톤돈암 동일면적 84.97㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 993,000,000원입니다. 현재 최저매각가 987,000,000원은 이 평균의 99.4%로, 평균보다 6,000,000원 낮을 뿐입니다. 가격만 놓고 보면 신건에서 뚜렷한 할인이라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 18 | 1,197,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 890,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 19 | 975,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 1,080,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 16 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 1,100,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 10 | 975,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 11 | 1,030,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 4 | 979,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 855,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 18 | 940,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 19 | 895,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 993,000,000원 |
거래 범위는 855,000,000원~1,197,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 같은 8층 거래가 2026.05. 1,080,000,000원에 있었고, 최신 거래는 2026.08. 18층 1,197,000,000원입니다. 반대로 2026.07. 5층은 890,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 층·향·내부상태 등에 따라 가격 차이가 상당할 수 있어 평균값만으로 응찰가를 정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 987,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,270,000원 |
| 1. 근저당 · 성북새마을금고 | 764,400,000원 | 764,400,000원 |
| 2. 가압류 · 성남제일새마을금고 | 500,000,000원 | 210,330,000원 |
| 3. 근저당 · 고도경 | 195,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김은희 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 42,976,965원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이정수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액은 1,797,376,965원, 예상배당 합계는 974,730,000원이며 미배당은 822,646,965원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매원초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 8층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성 참고. 이수브라운스톤돈암은 1,074세대, 2004.12.18. 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·점유관계를 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.01.20. 근저당권이 기준이며 2026.03.31. 웰컴저축은행주식회사로 이전된 사실을 최신 등기부로 대조하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 99.4%입니다. 평균만 보고 싸다고 판단하기보다 8층 1.08억이 아닌 1,080,000,000원 거래를 포함한 층별 편차를 함께 보세요.
- 회차별 자금계획. 1회 유찰 시 789,600,000원, 2회 유찰 시 631,680,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 물건은 제공된 등기·배당자료만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유 확인을 건너뛸 수는 없습니다. 가격도 신건 최저가 9.87억이 최근 12개월 평균 9.93억의 99.4%로 거의 같은 수준입니다. 동일면적 거래가 8.55억부터 11.97억까지 넓게 형성돼 있으므로, 이 물건의 핵심은 점유관계를 확인하고 개별 호수의 상태를 감안해 가격을 정하는 것입니다.
