서울북부지방법원 2026타경83. 강북구 수유동 동아쉐르빌 5층 501호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이진원이고, 말소기준은 2019.06.12. 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 100,800,000원입니다. 이후 삼성카드·하나카드·농협은행·오케이저축은행· 서울보증보험의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 정현희의 전입일은 2025.09.02.로 말소기준보다 뒤입니다. 배당요구는 2026.04.14.에 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 전입 자체가 말소기준 이후이므로 이 임차인의 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경83 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 480-3 동아쉐르빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 이진원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 76,555,582원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.12. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 100,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
수협은행의 2019.01.10. 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2019.06.12. 신한은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 가압류 5건과 2026.03.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이들 채권의 미배당이 크더라도 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현희 | 2025.09.02 | 2026.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정현희는 말소기준 2019.06.12.보다 훨씬 뒤인 2025.09.02. 전입해 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격·회차 — 시세 대조 전 ‘싸다’ 판단 금지
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 246,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 196,800,000원, 2회 유찰 시 157,440,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,204,882원 | 10,204,882원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,844,831원 | 20,844,831원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 355,413,343원 | 109,906,287원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 6,256,509원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,792,591원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 508,312,156원, 예상 채권자 배당액은 241,756,000원이며 신건 기준 미배당은 266,556,156원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 혜화여자고등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부정형의 평탄한 토지이며 서측 및 남동측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·개발행위허가제한지역 등에 해당합니다.
- 핵심 확인사항. 집합건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재 내용을 실제 현황과 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 무단증축 현황. 위반건축물로 등재된 부분의 위치·규모·실제 사용 상태와 시정 여부를 확인하세요.
- 임차인. 정현희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 범위는 원본 명세서와 현장에서 대조하세요.
- 파산선고. 2026.04.15. 파산선고 결정이 등기돼 있으므로 경매사건과 파산사건 기록의 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 246,000,000원, 1회 유찰 196,800,000원, 2회 유찰 157,440,000원이라는 회차 가격만으로 시세 할인 여부를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 커도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.06.12. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 정현희도 전입이 2025.09.02.라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체에는 반드시 짚고 넘어가야 할 요소가 있습니다. 위반건축물(무단증축) 등재와 소유자 파산선고 등기입니다. 더구나 신건 246,000,000원이 현재 시세에 비해 적정한지는 별도의 실거래 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 건축물 현황과 가격 검증이 핵심인 다세대로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
