서울북부지방법원 2026타경93. 서울 강북구 수유동 486-695, 인수봉로31길 15 소재 3층 건물의 2층 2호 다세대주택입니다. 감정평가상 현재 주거용으로 이용 중이며 방 2, 거실 및 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 소유자는 차지선으로, 2016.10.13 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 95,000,000원입니다.
등기만 보면 현재 말소기준권리는 2021.09.08 설정된 임관혁 근저당권 45,000,000원이고, 2026.03.31 강제경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 그러나 임차인 진혁의 전입일은 2021.08.30으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.08.09, 배당요구는 2026.03.30로 확인되어 대항력과 우선변제권을 함께 살펴야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경93 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 486-695 2층2호 · 인수봉로31길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(방2, 거실 및 주방, 욕실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제2호 |
| 소유자 | 차지선 (2016.10.13 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진혁 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 핵심은 2021.08.30 전입한 진혁입니다. 말소기준권리인 2021.09.08 임관혁 근저당보다 전입이 앞서며, 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음”으로 정리되어 있습니다. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진혁 | 미상 | 2021.08.30 | 2021.08.09 | 미상 | 2026.03.30 | 있음 | 가능 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
② 실질취득가 — 보증금이 결정 변수
현재 회차의 최저매각가는 103,000,000원입니다. 하지만 이 숫자가 매수인의 최종 취득비용을 의미하지 않습니다. 매각물건명세서의 조건대로 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면, 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 임차보증금 잔액이 됩니다.
임차보증금 자체가 미상인 상태이므로 103,000,000원에 낙찰된다고 해도 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 1회 유찰 시 최저가가 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원으로 낮아지더라도, 인수해야 할 보증금 잔액이 존재한다면 그 금액을 반드시 더해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 기준 참고)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 임관혁 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 진혁 | 110,000,000원 | 55,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액 기준 기존 채권 총 청구액은 155,000,000원, 배당액은 100,758,000원, 미배당액은 54,242,000원입니다. 다만 임차인 진혁의 보증금이 미상이라 임차인 배당액을 확정할 수 없고, 실제 배당순위·배당금·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 현재 주거용으로 이용 중입니다. 내부는 방 2, 거실 및 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.
- 주위환경. 혜화여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 우이신설선 화계역이 소재합니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 개별난방, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구이며 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 별도 확인할 권리 이력
2021.01.08 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재합니다. 당시 국세 압류는 2021.03.22 해제된 이력이 있으나, 공매 절차와 현재 강제경매의 관계는 진행 상태를 교차 확인할 필요가 있습니다.
또한 과거 강북구 압류는 2019.03.21 해제, 동대문세무서 압류는 2021.03.22 해제, 도봉세무서 압류는 2022.08.08 해제된 이력이 확인됩니다. 현재 사건에서 이 과거 압류 자체를 매수인 인수권리로 볼 자료는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 진혁의 임대차계약서, 실제 보증금, 지급내역과 현재 점유 상태를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당 가능액 재계산. 보증금이 확인되면 확정일자·전입일·배당요구를 기준으로 예상 배당액과 미배당 잔액을 다시 산정해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 두 기록 모두 진혁으로 기재되어 있으므로 동일인 여부와 임대차·채권 발생원인을 원본에서 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 신건 103,000,000원이나, 승계 보증금이 존재하면 실질취득가는 그보다 높아집니다.
- 공매 진행 여부 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 현재 강제경매와 별도로 남은 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음” 및 미배당 보증금 인수 조건을 입찰 직전 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “103,000,000원이 취득가가 아니다”
이 사건은 신건 최저가가 103,000,000원이라는 사실보다 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마인지 모른다는 점이 훨씬 중요합니다. 진혁은 2021.08.30 전입해 2021.09.08 말소기준근저당보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 현재 단계에서 실질취득가는 확정할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 82,400,000원이나 65,920,000원으로 내려가더라도, 미배당 임차보증금이 붙으면 낙찰가 하락만큼 매수 부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 권리분석 결론은 “입찰가보다 먼저 보증금을 확인하라”입니다.
