서울북부지방법원 2026타경113. 서울 중랑구 망우동 예원캐슬 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 김영자 씨가 2014년 매매로 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2018.07.30. 우리은행 근저당권(채권최고액 151,200,000원)입니다. 그 뒤 설정된 가등기·가압류· 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계에서 확인할 포인트가 하나 있습니다. 2024.08.12. 설정된 소유권이전청구권 가등기가 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 별도 주의사항으로 가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다. 따라서 입찰 전 가등기 원인과 성격을 원문 서류로 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-34 예원캐슬 제3층 제302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김영자 · 2014.01.17 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 121,307,341원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 예원캐슬 · 24세대 · 2012.08.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2018.07.30. 우리은행 근저당권입니다. 2024.08.12. 김진희의 소유권이전청구권 가등기, 2025.07.23. 김정아의 가압류 300,000,000원, 2026.04.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 점유·명도 문제까지 모두 해소된 것으로 보는 것은 이릅니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 2.82억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
예원캐슬의 확인 가능한 거래는 2021.06 한 건입니다. 전용 47.03㎡, 2층, 거래금액 190,000,000원입니다. 분석 대상 면적은 50.91㎡로 표시되어 있어 완전히 동일한 면적의 최근 거래가 충분히 축적된 상황은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 47.03㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 집계 | 50.91㎡ 대상 | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저매각가 282,000,000원은 이 확인 거래의 148.4%입니다. 즉 주어진 거래자료만 놓고 보면 신건 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 더욱이 거래가 2021.06 한 건뿐이므로 190,000,000원을 현재 시세로 그대로 확정해서도 안 됩니다. 이 물건은 가격이 싸다는 결론보다 최근 비교사례가 부족하다는 점 자체가 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 가압류 · 김정아 | 300,000,000원 | 126,052,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 451,200,000원 중 예상배당은 277,252,000원이고 미배당은 173,948,000원입니다. 김정아 가압류 채권에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우역 남측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택과 상업·편의시설이 혼재한 기존 주택지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
- 현재 이용. 사건상 용도는 근린시설이나 감정 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 주차. 단지 전체에 옥내 자주식 1대분과 기계식 18대분이 확보되어 있으며 개별 호실당 0.543대 수준입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,839,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 있으며, 한 지정은 2025.08.26~2026.08.25, 다른 지정은 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 예원캐슬은 24세대 규모이며 확인 가능한 거래가 1건뿐입니다. 최근 가격자료가 충분하지 않아 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 대조. 2024.08.12. 김진희 명의 소유권이전청구권 가등기의 원인·성격과 매각물건명세서상 처리 내용을 직접 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·명세서에서 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 비교 보강. 확인 거래가 2021.06 한 건뿐입니다. 신건 282,000,000원을 판단할 때 최근 주변 유사 오피스텔·유사면적 거래를 추가로 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 282,000,000원, 1회 유찰 225,600,000원, 2회 유찰 180,480,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분해 보세요.
- 용도·이용상태 확인. 사건상 근린시설, 현재 이용은 오피스텔입니다. 실제 사용과 관련한 건축물대장·용도 관련 사항을 입찰 전에 대조하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 거래자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 가격 매력은 다른 문제
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 뒤 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기 성격은 원본 재확인이 필요하고, 임대관계도 미상입니다. 가격에서는 더 보수적이어야 합니다. 신건 최저가 282,000,000원은 확인 가능한 2021.06 거래 190,000,000원의 148.4%입니다. 그렇다고 190,000,000원을 현재 시세로 단정할 수도 없습니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 시점도 오래됐기 때문입니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 가등기 확인과 최신 가격 검증입니다.
