서울북부지방법원 2026타경10119. 서울 동대문구 장안동 293-15, 답십리로65길 22-10에 있는 5층 건물의 3층 302호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
권리의 중심은 2016.08.03 동부화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 151,200,000원이고, 이 권리는 이후 디비손해보험주식회사로 명칭이 변경된 뒤 2025.08.05 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2026.03.11 한국자산관리공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10119 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 293-15 3층 302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 답십리로65길 22-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건 내 3층 302호 |
| 대상면적 | 48.24㎡ |
| 소유자 | 서채윤 · 2024.09.16 상속 · 2026.02.27 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 118,575,994원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 국민은행·송파농업협동조합·박동순·현대캐피탈·이현일의 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2016.08.03 설정된 채권최고액 151,200,000원의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 담보권 실행으로 경매가 시작됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.25억은 최근 거래의 116.0%
시환드림빌의 확인되는 최근 거래는 2025.09, 전용 43.84㎡, 4층, 194,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이며 평균 역시 194,000,000원입니다. 현재 최저매각가 225,000,000원은 이 최근 거래의 116.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 43.84㎡ | 4 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 194,000,000원 |
현재 신건 가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 31,000,000원 높습니다. 따라서 최저가 2.25억을 근거로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 실거래 표본이 1건뿐이므로 개별 층·면적·상태 차이까지 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 동부화재해상보험주식회사 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,850,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 151,200,000원이 전액 배당되고 소유자에게 69,850,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 69,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 25,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 10,016,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당 채권최고액 기준으로 10,016,000원의 미배당이 발생하지만, 그 금액이 매수인에게 인수되는 구조는 아니며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울장평초등학교 서측 인근이며, 주위는 소규모 아파트단지·단독주택·다세대·연립주택과 소규모 근린생활시설이 섞인 후면주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건으로 외벽은 세멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 도시개스 개별난방, 상하수도 급배수, 기본적인 위생시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측과 동측으로 노폭 4m·6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,066,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 225,000,000원은 최근 거래 194,000,000원보다 31,000,000원 높습니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 194,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 인근 유사 다세대와 추가 비교가 필요합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 현황조사·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 제공된 시나리오는 신건 225,000,000원, 1회 유찰 180,000,000원, 2회 유찰 144,000,000원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 건축허가·착공제한지역 등 기재사항이 있으므로 실제 적용 여부와 매수 목적별 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건은 말소기준인 2016년 근저당권을 중심으로 권리관계를 정리할 수 있고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 225,000,000원은 확인되는 최신이자 최근 12개월 거래 194,000,000원의 116.0%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 거래보다 높은 가격에 있습니다. 실거래 표본이 1건이라는 한계까지 감안해 추가 시세 확인과 점유관계 확인을 병행하는 것이 중요합니다.
