176,640,000원
서울남부지방법원 2025타경12188. 독산동 문정파크 제2동 5층 502호로, 공부상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 소유자 고완석은 2021년 5월 28일 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 276,000,000원의 64%인 176,640,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차인 임부소입니다. 임차보증금은 250,000,000원, 확정일자는 2021년 6월 10일, 전입과 점유개시는 2021년 6월 23일입니다. 말소기준인 강서세무서 압류는 2022년 9월 15일이므로 임차인은 그보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 일반 원칙대로라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 약 250,000,000원 부근에 머물게 됩니다. 하지만 이 사건은 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로58가길 96 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상5층 건물 내 5층 |
| 사용승인일 | 2020.11.30 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.28 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 176,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 조건부로 인수 해소
등기부상 수협은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권은 2021년 6월 11일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 9월 15일 강서세무서장 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명·기관 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 임부소 | 건물 전부 · 주거 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 조건부 실질 0원* |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 주택임차권승계인 | 중복 합산 안 함 | 임차권 승계 | 임차보증금 승계 | 반환청구권 포기 조건 |
실제 임차인은 임부소 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 임차보증금 반환채권을 승계한 보증기관으로 기재돼 있으므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. HUG 명의의 가압류 788,000,000원과 신청채권 250,000,000원도 임차인 수나 임차보증금이 추가됐다는 뜻으로 해석할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 64%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가 276,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 176,640,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
포기·말소 조건을 제외한 일반 배당 원칙만 적용하면 현재 회차의 총부담은 최저가 176,640,000원과 미배당 보증금 76,632,960원을 합친 253,272,960원입니다. 유찰이 추가돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 250,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 이 사건의 조건이 이행되면 미배당 반환청구권이 소멸해 실질취득은 낙찰가만 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 조건 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 176,640,000원 | 76,632,960원 | 253,272,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 141,312,000원 | 111,466,368원 | 252,778,368원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 113,049,600원 | 139,333,094원 | 252,382,694원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,272,960원 |
| 1. 임차인 임부소 보증금 | 250,000,000원 | 173,367,040원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당됩니다. 임차인의 미배당액은 76,632,960원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. HUG 관련 권리표시는 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 문교초등학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 도시가스 난방, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 7m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·주차환경개선지구이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가만으로 적정 시세와 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위가 이 사건 전액에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 시점. 매각허가, 대금납부, 소유권이전 중 어느 단계에서 말소서류가 제출되는지 확인하세요.
- 조건 불이행 대비. 조건이 충족되지 않을 경우 현재 회차 기준 76,632,960원의 인수 위험을 기준으로 자금계획을 다시 계산해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 임부소 1명과 주택도시보증공사 승계 표시를 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.06.23 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 말소 조건과 별도로 실제 점유 및 인도 일정, 열쇠 인계 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물 가격을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 포기·말소 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있지만, 조건 충족 시 인수 0원*”
이 사건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 기준 미배당액 76,632,960원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 미배당액이 늘어, 일반 원칙상 총부담은 약 250,000,000원 부근에서 유지됩니다.
하지만 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 조건이 완전히 이행되면 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 따라서 이 물건은 단순한 대항력 인수형도, 아무 조건 없는 인수 0원 물건도 아닙니다. 권리상 핵심은 조건부 해소, 가격상 핵심은 시세 검증 부재입니다. 포기·말소 절차가 확실하고 실제 가격이 검증될 때에만 현재 최저가의 의미가 생깁니다.
