의정부지방법원 2025타경65077. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 102동 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차보증금 349,000,000원입니다. 임차인 강민철의 전입·점유개시는 2021.04.27, 확정일자는 2021.03.18이고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.02.11 압류입니다. 따라서 현재 기록상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 분석해야 합니다.
현재 최저매각가 338,000,000원에서 집행비용 5,532,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 332,468,000원입니다. 보증금 349,000,000원 중 16,532,000원이 남고, 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가격만 338,000,000원이라고 보아서는 안 되고, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 354,532,000원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 48.4249㎡ · 지하1층, 지상4층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 2019.10.28 |
| 소유자 | 김지연 (2021.04.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민철 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2022.02.11 국 압류입니다. 이후의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 강민철의 전입·점유는 2021.04.27로 말소기준보다 앞서며, 임차권등기는 2023.06.02에 이루어졌습니다. 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는다면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민철 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 전입 2021.04.27 확정 2021.03.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
강민철은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2023.06.02입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 임차권자 강민철과 현재 강제경매 신청채권자 강민철이 동일인으로 표시돼 있어, 임대차의 실체와 채권관계는 반드시 원문을 대조할 필요가 있습니다. 이 확인사항만을 이유로 대항력이나 인수액을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스타팰리스101동-110동은 87세대, 사용승인일은 2019.10.28입니다. 이 물건과 면적이 매칭되는 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 2026.05 · 280,000,000원입니다. 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 -4.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
전체 12건 평균은 290,583,333원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 118.7%이며, 인수액까지 합친 현재 실질취득 354,532,000원은 최근 12개월 평균의 124.5%, 최신 거래 280,000,000원의 126.6% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “신건 최저가가 감정가와 같으니 유찰 후 싸질 수 있다”는 식으로 평가하면 핵심을 놓치게 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 338,000,000원 | 16,532,000원 | 354,532,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 270,400,000원 | 83,185,600원 | 353,585,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 216,320,000원 | 136,508,480원 | 352,828,480원 |
유찰할수록 표면상 최저가는 크게 내려가지만, 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 16,532,000원 → 83,185,600원 → 136,508,480원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 354,532,000원 → 353,585,600원 → 352,828,480원으로 거의 고정됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 강민철 보증금 | 349,000,000원 | 332,468,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 강민철 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 중 332,468,000원이 배당되고 16,532,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 경매신청채권자와 임차인이 모두 강민철로 표시돼 있으므로 두 349,000,000원을 단순 합산해 별도 채권 698,000,000원으로 보아서는 안 됩니다. 당해세 등 우선 차감에 따라 실제 배당과 인수액은 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 풍산역(경의중앙선·서해선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 284,666,666원이고 최근 가격 추세는 -4.0%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰도 5.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 338,000,000원이 아니라 인수액을 합친 354,532,000원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수액 83,185,600원, 2회 유찰 시 136,508,480원으로 늘어 실질취득은 각각 353,585,600원, 352,828,480원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 우선 배당되는 금액이 있으면 임차인 미배당과 매수인 인수가 현재 예상보다 커질 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 강민철과 경매신청 채권자 강민철이 동일인으로 표시됩니다. 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.27 민간임대주택등기가 말소기준권리보다 먼저 존재하므로 매각 이후 처리와 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준 최신화. 전체 평균 290,583,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 우선순위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 대항력 인수형”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 338,000,000원이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 349,000,000원과 미배당 인수액까지 반영한 354,532,000원의 실질취득입니다. 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원보다 이미 높은 수준이고, 최근 가격 추세도 -4.0%입니다.
더 중요한 점은 유찰의 효과입니다. 낙찰가가 270,400,000원, 216,320,000원으로 내려가도 인수액이 각각 83,185,600원, 136,508,480원으로 커져 실질취득은 353,585,600원, 352,828,480원으로 남습니다. 즉 이 물건은 최저가가 떨어진다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 세금 우선배당까지 발생하면 인수액은 더 커질 수 있으므로, 응찰 판단의 출발점은 반드시 임차보증금의 최종 미배당액이어야 합니다.
