서울북부지방법원 2026타경10268. 도봉구 쌍문동 라온채 5층 503호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 291,000,000원 주택임차권입니다. 임차인 이상민은 2021년 3월 26일 점유를 시작했고, 2021년 3월 29일 주민등록을 마쳤으며 확정일자는 2021년 3월 9일입니다. 말소기준권리인 2024년 10월 10일 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
통상 구조만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 그러나 이 사건은 그대로 계산하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이상민에 관한 미배당 보증금은 각 회차의 계산상 부족액과 별개로 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 우이천로38다길 14 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이양미 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 수협은행의 1,800,000,000원 근저당권은 2021년 3월 15일 일부포기로 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 10월 10일 가압류이며, 그보다 앞선 이상민의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후 가압류와 2026년 2월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | 제5층 제503호 전부 | 291,000,000원 | 2021.03.29 / 2021.03.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
이상민은 임대차계약일 2021년 3월 7일, 점유개시일 2021년 3월 26일, 주민등록일 2021년 3월 29일이며 2023년 5월 2일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 이상민 보증금 | 291,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 가압류 · 김미현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 291,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이상민 보증금 부족분은 3,888,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 신청채권자 및 임차인이 미변제 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 기계산 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 292,000,000원 | 3,888,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 233,600,000원 | 61,470,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,880,000원 | 107,536,320원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘고, 낙찰가 + 인수액으로 봐야 하므로 단순히 최저가가 내려갔다고 싸지는 구조가 아닙니다. 다만 이 사건은 이상민에게 적용되는 특별매각조건이 있어 그 미배당 잔존채권을 포기하도록 되어 있으므로 각 회차의 실질 인수액은 0원*입니다. 가격 판단은 별도의 시장 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효문중학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 다세대주택 건부지이며 남서측으로 세로와 접합니다.
- 지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,127,000원/㎡이며 토지면적은 473.0㎡입니다.
- 환금성 참고. 라온채는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 최근 낙찰금액 자료는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이상민의 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 적용되는지 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 전입 2021.03.29, 점유개시 2021.03.26으로 말소기준 2024.10.10보다 빠른 대항력 임차인입니다. 특별조건을 빼고 보면 원칙적으로 인수형입니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 292,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시 숫자 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 최저가는 233,600,000원·186,880,000원으로 내려가지만, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 각각 61,470,400원·107,536,320원으로 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이번 매각은 특별조건이 해소한다”
등기만 보면 이 물건은 매우 조심해야 할 사건입니다. 보증금 291,000,000원의 이상민이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 신건 배당계산에서도 3,888,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적입니다. 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 시장 실거래 비교자료가 없고, 라온채 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 따라서 이 사건은 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소되지만, 292,000,000원의 가격 적정성은 별도로 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
* 특별매각조건에 따라 이상민이 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
