20,580,000원
대전지방법원 2025타경12042. 천안시 성남면 용원리 ‘소노벨천안’ 휴양콘도미니엄 이스트타워 6층 601호 관련 경매입니다. 등기부상 이 호실은 12명의 공유자가 각 12분의 1씩 보유하고 있고, 이번 강제경매개시결정의 목적은 9번 도남호 지분입니다. 도남호는 2021년 12월 17일 매매를 원인으로 2022년 2월 7일 지분 12분의 1을 취득했고, 등기상 거래가액은 45,000,000원입니다.
말소기준은 2024년 2월 6일 도남호 지분에 설정된 주식회사신한은행 가압류 168,446,187원입니다. 이후 2025년 7월 14일 유에스제십사차유동화전문유한회사가 도남호 지분에 대해 강제경매를 개시했고, 등기에는 이 강제경매가 16번 가압류 채권의 승계로 경정된 내용이 기재돼 있습니다. 2025년 8월 20일 국민건강보험공단 압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 672 소노벨천안 제14동(휴양콘도미니엄이스트타워)동 제6층 제601호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 콘도미니엄 · 방, 욕실2, 주방, 분리수거실 등 |
| 경매대상 지분 | 도남호 지분 12분의 1 |
| 공유관계 | 강인성, 금호공업주식회사, 김상철, 도남호, 박순영, 스페이스자산운용주식회사, 우덕수, 이인숙, 이현희, 주식회사코아씨앤티, 주연숙, 한병재 · 각 12분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 344,369,168원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소구조보다 ‘지분’이 먼저다
권리순위만 보면 말소기준인 신한은행 가압류 이후 강제경매와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 호실 전체가 아니라 도남호의 12분의 1 지분이 경매대상이라는 점입니다. 낙찰자는 나머지 12분의 11 공유지분과 병존하게 되므로, 단순한 단독소유 부동산 경매와는 성격이 다릅니다.
② 임차인 — 대항력 ‘없음’으로 단정할 수 없다
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)소노인터내셔널 | 숙박시설 전부 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 (주)소노인터내셔널이 숙박시설 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 점유자는 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원만으로 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 49%라도 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 20,580,000원으로 감정가 42,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰돼 절대금액은 크게 낮아졌습니다. 하지만 최신 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 직접 비교할 근거는 없습니다.
등기상 확인되는 도남호 지분 12분의 1의 과거 거래가액은 45,000,000원이고, 매매 원인일은 2021년 12월 17일, 등기 접수일은 2022년 2월 7일입니다. 다만 이 과거 거래가액만을 현재 시세로 볼 수 없으므로, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저평가·가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 493,005,795원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 16,464,000원 | 15,767,648원 | 497,047,707원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 13,171,200원 | 12,534,118원 | 500,281,237원 | 0원* |
* 배당시나리오상 인수 0원. (주)소노인터내셔널의 보증금·전입신고일 미상에 따른 임차인 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 주식회사신한은행 | 168,446,187원 | 19,809,560원 |
| 3. 갑구 17번 경매개시결정 · 유에스제십사차유동화전문유한회사 | 344,369,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당시나리오상 채권 총액은 512,815,355원, 채권자 예상배당은 19,809,560원, 미배당은 493,005,795원입니다. 다만 등기부의 17번 강제경매는 16번 가압류 채권의 승계라고 경정되어 있으므로, 실제 배당에서 두 금액이 별개 채권으로 취급되는지는 원문 채권관계와 배당표를 확인해야 합니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 성남면 용원리 소재 천안종합휴양관광지 내에 위치하고, 주변은 골프장·콘도·천안예술의전당·상가 등으로 형성된 관광유원지대입니다.
- 교통. 건물 지상 및 지하주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 콘도미니엄으로 이용 중이며 건축물대장 도면상 방·욕실2·주방·분리수거실 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로 콘도미니엄 및 운동시설부지·근린생활시설부지로 이용 중이며, 토지면적은 45,869.2㎡, 공시지가는 564,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·관광·휴양개발진흥지구·제2종 지구단위계획구역이며, 관광지·온천지구·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경매대상 범위. 도남호 지분 12분의 1이 매각대상이라는 점을 기준으로 입찰가와 이후 권리행사 계획을 세워야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 매각기일의 우선매수 신고 여부와 보증금 납부 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. (주)소노인터내셔널의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 대항력과 인수보증금 여부를 확정하기 전에는 인수 0원으로 단정하지 않아야 합니다.
- 채권 승계 확인. 강제경매개시결정이 16번 가압류 채권의 승계로 경정되어 있으므로 신한은행과 유에스제십사차유동화전문유한회사 사이의 실제 채권 승계 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 20,580,000원이 감정가의 49%까지 내려왔지만 최신 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 1/12 지분과 미상 임차가 먼저다
이 사건은 감정가 42,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 20,580,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 매각대상은 도남호의 12분의 1 지분입니다. 공유자의 우선매수권도 1회 남아 있고, 숙박시설 전부를 점유하는 (주)소노인터내셔널의 보증금과 전입신고일이 미상이라 대항력도 확정되지 않았습니다.
등기상 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 이 사건의 난도는 말소등기보다 지분공유관계·우선매수·점유관계에서 발생합니다. 최신 실거래 시세도 없어 현재 49%가 실제 시장가치 대비 저렴한지 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 “낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 지분 콘도 경매”입니다.
