서울북부지방법원 2026타경10357. 서울 동대문구 전농동 더클래식 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.08.24. 관악신용협동조합의 근저당권 294,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단·국·서울특별시의 압류, 이상훈의 가압류, 전아름의 임차권 및 강제경매개시결정은 등기 순서상 말소기준권리 이후에 위치합니다.
임차권자 전아름은 2023.08.25. 주민등록을 마쳤고, 말소기준 근저당은 그 하루 전인 2023.08.24. 접수됐습니다. 제공된 권리판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있어 낙찰자가 임차보증금 55,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 전아름은 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 채권자이기도 해, 관계와 채권의 성격은 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10357 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 55-19 더클래식 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 대상 면적 | 29.96㎡ |
| 소유자 | 가나종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전아름 / 49,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권
핵심은 2023.08.24. 관악신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 294,000,000원으로 감정가 287,000,000원보다 크며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 전아름의 임차권등기는 2025.09.01.에 설정됐지만 실제 점유개시는 2023.08.24., 주민등록과 확정일자는 2023.08.25.입니다. 주민등록일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전아름 | 제2층 제203호 전부 | 55,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
임대차계약일 2023.08.16. · 점유개시일 2023.08.24. · 주민등록일 2023.08.25. · 확정일자 2023.08.25. · 임차권등기 2025.09.01. 대항력 판정은 주민등록이 말소기준권리보다 늦다는 자료에 따릅니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 92.1%
더클래식B동의 대상 면적은 29.96㎡이며, 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 311,666,666원, 최신 거래는 2026.05. 350,000,000원입니다. 현재 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.79㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 29.57㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 29.96㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 311,666,666원 |
실거래 최저는 290,000,000원, 최고는 350,000,000원입니다. 감정가와 최저가인 287,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 따라서 이번 사건은 신건임에도 최근 거래자료 기준으로는 감정가가 시세 평균 이상인 사례와는 다릅니다. 다만 실거래 표본이 3건이고 29.57㎡·29.79㎡·29.96㎡가 함께 비교된 만큼, 개별 층·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 294,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 가압류 · 이상훈 | 10,710,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 전아름 | 49,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 353,710,000원 중 예상 배당 282,182,000원, 미배당 71,528,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 확인되면 우선 차감되고 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 71,528,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 128,124,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 173,401,520원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 채권자들의 미배당액은 신건 71,528,000원, 1회 유찰 시 128,124,400원, 2회 유찰 시 173,401,520원으로 커집니다. 신청채권자 전아름의 청구액 49,000,000원은 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전동초등학교 서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2021.08.24.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 노폭 약 3~5m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 266.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 3,867,000원/㎡입니다.
- 규모. 더클래식B동은 11세대이고, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원인관계 확인. 전아름은 임차권자이면서 강제경매 채권자입니다. 임대차계약, 보증금 55,000,000원 지급 내역과 경매 청구액 49,000,000원의 발생 원인을 서로 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리 2023.08.24.와 주민등록일 2023.08.25.의 선후관계를 등기부·주민등록·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국민건강보험공단·국·서울특별시 압류가 있습니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 실거래는 3건이며 29.57㎡·29.79㎡·29.96㎡가 포함됩니다. 203호의 상태·층과 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 내용과 대상·기간을 입찰 시점 기준으로 원문 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 평균 아래, 확인 포인트는 권리관계와 세금
이 사건은 현재 최저가 287,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 311,666,666원의 92.1%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 동시에 임차권자 전아름은 말소기준권리 이후 주민등록을 마쳐 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하고, 국세·지방세를 포함한 압류가 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 대항력 있는 보증금 인수 위험보다 임차권의 실제 원인관계와 세금 우선순위 확인에 있습니다. 가격 지표는 최근 실거래 평균 이하이지만, 그 전제들이 원본에서도 동일한지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
