의정부지방법원 2026타경60371. 고양시 덕양구 원당동 438-3의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트경사슬래브지붕 2층으로 2001.09.04 사용승인됐고, 1층은 공부상 창고를 내부 칸막이로 구분해 이용 중이며 2층은 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 박영보입니다.
등기부상 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.03.30 설정된 중소기업은행 근저당권 1,550,400,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 중소기업은행·신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기권리보다 임차인의 선순위 대항력이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60371 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원당동 438-3 · 경기도 고양시 덕양구 원당로 322 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 공부상 창고 · 내부 칸막이 구분 이용 / 2층 사무실 · 내부 칸막이 구분 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트경사슬래브지붕 2층 · 2001.09.04 사용승인 |
| 소유자 | 박영보 |
| 감정가 / 최저가 | 2,397,312,000원 / 2,397,312,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,722,337,312원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 근저당권 다수는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.30 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 아스카메디칼주식회사의 전입일은 2006.03.17로 말소기준보다 훨씬 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.
② 임차인 — 보증금 5,000만원 전액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 아스카메디칼주식회사 | 건물 전부 | 2006.03.17 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 매수인 인수 |
현재 회차에서 최저매각가는 2,397,312,000원이지만, 임차보증금 인수까지 반영하면 실제 부담은 단순 낙찰가보다 50,000,000원 더 큽니다. 1회·2회 유찰 시에도 이 보증금 인수액은 각각 50,000,000원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,397,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,373,120원 |
| 인수 · 아스카메디칼주식회사 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,550,400,000원 | 1,550,400,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,122,732원 | 10,122,732원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 28,114,461원 | 28,114,461원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 542,301,687원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 1,828,637,193원이 전액 배당되고 소유자 교부액 542,301,687원이 남습니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당에서 빠져 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 2,397,312,000원 또는 유찰 후 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원을 별도 인수하므로, 가격 비교가 가능해질 경우에도 반드시 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금을 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 원당동 소재 원당삼거리 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·나지·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 공부상 창고를 내부 칸막이로 구분해 이용 중이고, 2층은 사무실을 내부 칸막이로 구분해 이용 중입니다.
- 설비. 전기설비·급배수설비·위생설비·난방설비·태양광설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(제청말취락), 주차장 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 반영. 낙찰가 외에 아스카메디칼주식회사 보증금 50,000,000원 인수를 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 건물 전부 점유. 임차인이 건물 전부를 점유하고 있으므로 소유자 점유 물건과 달리 임대차관계와 인도 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 우선변제권. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않으며, 현재 배당계산에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 적정성을 판단하지 말고 근린시설·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 건물 전부를 점유한 아스카메디칼주식회사는 2006.03.17 전입으로 2023.03.30 말소기준보다 앞서며, 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 신건 최저가 2,397,312,000원을 그대로 취득비용으로 보면 안 됩니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 싸다는 근거도 없습니다. 이 물건은 후순위 등기 정리 여부보다 선순위 임차보증금과 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
