서울북부지방법원 2026타경10442. 창동역 남동측 인근 월가타워 10층 1009호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 연립/다세대 물건입니다. 전용면적은 13.02㎡이고 감정가와 신건 최저매각가는 모두 88,000,000원입니다. 현재 소유자는 강승현으로 2020.05.25. 거래가 89,000,000원에 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 2013년 하나은행 근저당 58,680,000원은 2017.12.26. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2026.03.09. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.07.21. 한국토지주택공사 주택임차권등기 83,000,000원은 원래라면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 2026.07.15.자로 제출된 확약서가 명시돼 있습니다. 한국토지주택공사와 관련된 임차권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 7 월가타워 10층 1009호 · 서울특별시 도봉구 마들로11가길 6-25 |
| 용도 / 전용 | 연립/다세대 · 도시형생활주택 · 전용 13.02㎡ · 지상17층 중 10층 |
| 소유자 | 강승현 (2020.05.25. 거래가 89,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 71,695,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
2013년 하나은행 근저당권은 2017.12.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 이에 따라 현재 말소기준은 2026.03.09. 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 2023.07.21. 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 대항 가능성이 있는 권리지만, 2026.07.15. 확약으로 해당 임차권의 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최건웅 · 1009호 | 2025.12.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 · 임차권등기 | 2021.06.10 / 2021.05.27 | 83,000,000원 | 확약으로 포기* | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 최건웅과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다. *2026.07.15. 확약은 한국토지주택공사 임차권에 한해 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 112.1%
월가타워 동일 면적대 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 83,416,666원이지만, 가격 판단에서는 보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 78,500,000원이고, 최신 거래는 2026.01. 87,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -13.1%로 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 13.09㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 13.62㎡ | 9 | 80,500,000원 |
| 2025.11 | 13.02㎡ | 14 | 79,500,000원 |
| 2025.11 | 13.09㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 13.09㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 13.02㎡ | 9 | 84,500,000원 |
| 2025.02 | 13.09㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.06 | 13.02㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2023.09 | 13.09㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2023.01 | 13.09㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2023.01 | 13.09㎡ | 11 | 98,500,000원 |
| 2022.10 | 13.09㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 78,500,000원 |
신건 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -13.1%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 12건 평균 83,416,666원만 보고 가격을 긍정적으로 평가할 수 없습니다. 현재 가격은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 83,000,000원 | 83,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 71,695,660원 | 3,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 88,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 보증금 83,000,000원이 전액 우선배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 3,016,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 68,679,660원입니다. 한국토지주택공사에 관한 매수인 인수액은 확약 반영 시 실질 0원*이며, 최건웅 관련 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 LH 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 88,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 70,400,000원 | 14,267,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 56,320,000원 | 28,093,760원 | 0원* |
*한국토지주택공사 임차권에 한함. 확약 밖 최건웅의 보증금은 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·4호선 창동역 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 창동역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 10층 1009호이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 단지·면적. 월가타워 120세대, 전용 13.02㎡ 대상이며 최근 동일 면적대 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현장확인. 현장확인 당시 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 기준으로 작성된 부분이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최건웅 보증금 확인. 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 총 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확약 원본 확인. 2026.07.15. 확약서의 대항력 포기·잔존보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 83,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 최건웅과 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 판단은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 78,500,000원, 최신 거래 87,000,000원, 최근 추세 -13.1%를 기준으로 신건 88,000,000원의 가격 부담을 점검해야 합니다.
- 유찰 후에도 인수 재확인. 1회 유찰 시 70,400,000원, 2회 유찰 시 56,320,000원이지만 한국토지주택공사 관련 확약과 최건웅의 별도 권리관계를 각각 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약은 해결됐지만, 가격과 미상 임차인은 남았다
이 사건에서 가장 큰 선순위 권리인 한국토지주택공사 임차권 83,000,000원은 2026.07.15. 확약으로 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 하지만 보증기관 신고를 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 되며, 별도로 확인되는 실제 임차인 최건웅 1명은 보증금·확정일자가 미상이라 확약 밖 인수위험을 아직 닫을 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 112.1%이고, 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -13.1%인 만큼 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 LH 확약 자체는 긍정적이지만, 최건웅의 미상 보증금 확인과 최근 시세 이상인 가격이 핵심 검토사항입니다.
