서울북부지방법원 2026타경10460. 도봉구 쌍문동 드림캐슬 102동 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 흔히 보이는 근저당 실행형과 구조가 다릅니다. 2021.06.28. 통영수산업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2021.09.24. 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 말소기준은 2026.03.18. 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞선 2021.10.15. 임차인 최준정의 주민등록·점유가 시작됐고, 보증금은 280,000,000원입니다. 확정일자도 있으며 2025.09.03. 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재는 인수 0원, 유찰되면 보증금 잔액 인수

핵심은 말소기준일과 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 기존 통영수산업협동조합 근저당은 2021.09.24. 말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아니고, 2026.03.18. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 임차인 최준정은 그보다 훨씬 앞선 2021.10.15. 주민등록·점유를 갖췄으므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니므로 보증금은 280,000,000원 한 건으로 봅니다. 주택임차권등기상 임대차계약일자는 2021.09.12.(1차)·2021.09.23.(2차), 확정일자는 2021.09.14.(1차)·2021.09.24.(2차)로 기재되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격 280,000,000원, 신건은 103.6%

드림캐슬은 28세대, 2021.06.22. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 실거래 비교 기준면적은 29.49㎡이고, 확인된 거래는 12건입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 그 거래가 2026.07. 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 280,000,000원입니다.

전체 12건 평균은 286,666,666원이지만 2021~2022년의 300,000,000원·310,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 시세의 103.6%이고, 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세도 -2.5%입니다. 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다.

최근 12개월 평균·최신 거래는 모두 280,000,000원입니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에도 최저가 자체가 아니라 위 실질취득액을 시세와 비교해야 하며, 제공된 두 유찰 시나리오 모두 280,000,000원을 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)

현재 최저가 수준에서는 임차인 보증금 280,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일한 최준정으로 표시되므로, 위 각 배당 항목의 채권원인과 관계는 실제 배당요구서·집행권원·임대차계약서와 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 서울한신초등학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 내역이 확인됩니다. 공시지가는 3,365,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재·이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상황은 건축물대장 현황도를 기준으로 작성됐습니다.
• 거래 표본. 드림캐슬은 28세대이며 확인된 실거래는 12건이지만 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 최근 가격 판단에는 표본이 얇다는 점을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리해서 보세요. 현재는 290,000,000원 + 인수 0원이지만 1회 유찰 시 232,000,000원 + 52,048,000원, 2회 유찰 시 185,600,000원 + 97,798,400원 구조입니다.
• 최근 시세 기준으로 판단하세요. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 280,000,000원이고, 현재 최저가는 그 103.6%입니다. 전체 과거 평균 286,666,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
• 하락 추세를 반영하세요. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세가 -2.5%로 표시되어 있습니다. 최근 시세보다 높은 실질취득액에 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
• 임차권 원본을 확인하세요. 최준정의 주민등록·점유 2021.10.15., 보증금 280,000,000원, 확정일자와 임차권등기, 배당요구 사실을 원문서에서 재확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 관계를 확인하세요. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 최준정으로 표시되어 있어 채권원인과 배당관계의 원본 대조가 중요합니다.
• 민간임대주택등기를 확인하세요. 2021.10.15. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 관련 등기 내용과 현재 상태를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태를 다시 확인하세요. 감정평가 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부가 직접 확인되지 않았습니다.
• 관리비·세금·실제 배당을 별도로 확인하세요. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다”

이 사건은 현재 신건 최저가 290,000,000원에서는 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 그 사실만 보고 권리 부담이 완전히 사라진 물건으로 이해하면 안 됩니다. 최준정은 말소기준인 2026.03.18.보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이고, 배당에서 보증금이 남으면 그 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

가격도 현재 매력적인 구간으로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 280,000,000원인데 현재 실질취득은 290,000,000원이고 최근 가격 추세는 -2.5%입니다. 더 낮은 회차로 내려가더라도 대항력 보증금 때문에 1회 유찰 실질취득은 284,048,000원, 2회 유찰은 283,398,400원으로 계산되어 여전히 최신 거래 280,000,000원을 웃돕니다. 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액이 최근 시세보다 낮은가”입니다.