서울북부지방법원 2026타경10487. 답십리동 한일노벨리아 17층 1708호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차인의 대항력과 이후 제출된 확약서입니다. 임차인 김은정은 2022.07.20 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 동대문구 압류는 2024.02.13이므로 전입이 더 빨라 원래는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
보증금은 155,000,000원이고 현재 최저가는 140,000,000원입니다. 확약이 없다면 배당 후 남은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 다만 2026.06.26 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당받지 못해도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 494-1 한일노벨리아 17층 1708호 · 천호대로 289 |
| 물건종류 / 전용 | 연립/다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 전용 14.76㎡ · 17층 1708호 |
| 소유자 | 유재영 (2022.07.29. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 김은정 1명입니다. 2022.07.20 전입·점유·확정일자를 갖춰 2024.02.13 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024.03.29에는 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 등기상 임차권은 말소기준 이후이지만, 대항력 판단은 앞선 전입·점유를 기준으로 해야 하므로 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸”로 끝내면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 제17층 제1708호 전부 | 155,000,000원 | 2022.07.20 | 2022.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
* 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 17,760,000원이지만, 2026.06.26 확약서의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 최근 거래가 낮다
한일노벨리아 전용 14.76㎡의 최근 12개월 평균은 130,375,000원이고, 최신 거래는 2025.04 132,500,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.2%로 큰 변화가 없으므로, 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보면 신건에서 가격 우위가 있다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 14.76㎡ | 17 | 132,500,000원 |
| 2024.11 | 14.76㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2024.09 | 14.76㎡ | 16 | 132,000,000원 |
| 2024.08 | 14.76㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.76㎡ | 4건 | 130,375,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 김은정 보증금 | 155,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 보증금 155,000,000원 중 137,240,000원이 배당되고 17,760,000원이 남습니다. 다만 해당 부족분은 2026.06.26 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않기로 했으므로 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 룰상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 17,760,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 45,368,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 67,412,800원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 이 사건은 확약이 그 인수 구조를 끊어 놓았기 때문에, 각 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 취득금액은 낙찰가 자체로 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 14.76㎡의 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 한일노벨리아는 78세대, 2016.12.19 사용승인 건물입니다.
- 입지. 답십리초등학교 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 답십리역이 있습니다. 남서측으로 왕복 8차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 토지거래계약 허가구역 등이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 21.2회, 낙찰률은 12.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 효력과 적용 대상을 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 10건 평균 130,250,000원보다 최근 12개월 평균 130,375,000원과 최신 거래 132,500,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%이므로 현재 회차에서 가격 할인은 확인되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 존재하므로 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 진행 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 처음 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험도가 높아 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 17,760,000원이 미배당돼 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 2026.06.26 확약서로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의해, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
남는 쟁점은 가격입니다. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 130,375,000원의 107.4%이고 최신 거래 132,500,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 +0.2%로 큰 상승폭이 확인되는 수준은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 실거래보다 높은 구조로 보는 것이 핵심입니다.
