🏠 지분 2분의 1 💰 인수 0원 📊 시세비 47.1% ⚖️ 공유자우선매수 1회
서울북부지방법원 2026타경10505. 상계주공아파트 1211동 5층 501호를 대상으로 하지만 실제 매각 범위는 소유자 김성용의 2분의 1 지분입니다. 등기상 김성용과 나효전이 각각 2분의 1을 보유하고 있고, 이번 경매개시결정도 김성용 지분에 대해서만 기입되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 한 채를 단독 취득하는 것이 아니라 나효전과 공유관계에 들어갑니다. 지분경매에서는 권리소멸만큼 공유자우선매수, 사용·수익, 향후 지분처분과 공유관계 정리 가능성을 함께 봐야 합니다.
가격만 놓고 보면 최저매각가 288,500,000원은 상계주공12(고층) 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 612,500,000원의 47.1%입니다. 그러나 실거래가는 전체 호실 거래가격이고 경매 최저가는 2분의 1 지분 가격이므로, 47.1%라는 수치를 곧바로 ‘반값 아파트’라는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10505 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 647 상계주공아파트 제1211동 제5층 제501호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 58.01㎡ · 지하1층/지상15층 중 5층 |
| 소유관계 | 김성용 2분의 1 · 나효전 2분의 1 |
| 매각대상 | 김성용 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 288,500,000원 / 288,500,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 177,030,462원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 지분 구조가 핵심
현재 권리판정상 말소기준은 2026.01.27. 김수정의 김성용 지분 가압류 30,500,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 케이비국민카드·국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 을구에는 김성용 지분을 대상으로 한 근저당·채권이전·근질권 등 여러 이력이 있습니다. 특히 2025.12.10. 주식회사에잇퍼센트 근저당, 2026.03.31. 주식회사에이치에스자산대부로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 설정이 확인됩니다. 배당 시나리오에서는 신청채권 177,030,462원의 예상배당이 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 등기부 현재사항·매각물건명세서·배당요구 및 채권양도 관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 47.1%가 곧 ‘반값’은 아니다
상계주공12(고층)의 대상 면적은 58.01㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 612,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 58.01㎡ 12층 700,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.01㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 61.52㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2026.05 | 61.52㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 61.52㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 58.01㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 61.52㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 2026.02 | 58.01㎡ | 12 | 548,000,000원 |
| 2026.02 | 58.01㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2026.01 | 61.52㎡ | 15 | 575,000,000원 |
| 2025.12 | 61.52㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2025.12 | 58.01㎡ | 10 | 577,000,000원 |
| 2025.12 | 58.01㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 12건 | 612,500,000원 |
최근 거래 범위는 548,000,000원~740,000,000원, 최근 12개월 평균은 612,500,000원입니다. 최신 2026.08. 거래는 700,000,000원으로 평균보다 높습니다. 다만 경매 최저가 288,500,000원은 전체 소유권이 아니라 김성용의 2분의 1 지분 가격입니다. 따라서 전체 호실 실거래와 단순 비율만 비교해 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,839,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김수정 | 30,500,000원 | 30,500,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 38,374,029원 | 38,374,029원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,287,843원 | 15,287,843원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,499,128원 |
가정 매각가 288,500,000원에서는 배당 대상 채권 84,161,872원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 199,499,128원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청원여자고등학교 서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철7호선 마들역이 있어 대중교통 편의도는 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평지붕, 지하1층/지상15층 건물이며 사용승인일은 1988.10.19.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기 설비와 열병합식 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 단지. 상계주공12(고층) 1,739세대, 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 이번 경매는 전체 호실이 아닌 2분의 1 지분입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위. 김성용의 2분의 1 지분만 매각됩니다. 전체 아파트 취득으로 착각하지 않아야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수는 1회에 한함으로 표시되어 있습니다. 외부 최고가매수신고인의 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·임대차. 임대사항은 미상이고 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 전입·임대차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 에잇퍼센트 근저당, 에이치에스자산대부로의 채권이전, 제이비우리캐피탈 근질권 관계와 신청채권 177,030,462원의 배당관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 288,500,000원과 실거래 평균 612,500,000원은 각각 지분과 전체 소유권 가격이므로 단순히 47.1% 할인이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 출구전략. 낙찰 후 나효전과 공유관계가 형성되므로 지분 자체 매각, 공유관계 정리 가능성과 비용을 사전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유부터 확인해야 한다”
이 사건은 겉으로 보면 최저가가 전체 실거래 평균의 47.1%이고 매수인 인수액도 0원이라 상당히 싸 보입니다. 그러나 그 숫자의 핵심은 전체 소유권 경매가 아니라 2분의 1 지분매각이라는 사실입니다. 나효전의 지분은 그대로 남고, 공유자우선매수도 1회 가능합니다. 임대·점유관계는 아직 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아니라 지분 2분의 1을 288,500,000원에 취득한 뒤 어떻게 사용·정리·처분할 것인지입니다. 권리 인수액은 0원으로 산정되지만, 전체 아파트 실거래와 단순 비교해 가격 가점을 크게 주기 어려운 이유가 여기에 있습니다.
