서울북부지방법원 2026타경10514. 미아동 대광맨션 5층 502호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 진명순으로 2021.04.09. 매매로 306,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 박상도는 2021.03.26. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2021.01.08. 확정일자를 갖춘 뒤 2025.04.01. 보증금 306,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2026.01.16. 강북구 압류입니다. 박상도 임차권은 그보다 먼저 성립해 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시되어 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서는 전액배당이 가능하지만, 유찰로 매각가가 내려가면 이 구조가 바로 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 321-16 대광맨션 5층 502호 |
| 용도 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 진명순 (2021.04.09. 매매 · 거래가액 306,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,241,347원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2012.04.27. 설정됐던 국민은행 근저당권 120,000,000원은 2021.03.26. 이미 말소됐습니다. 이후 박상도 임차권이 등기됐고, 2026.01.16. 강북구 압류가 이번 매각의 말소기준이 됩니다. 따라서 말소기준보다 앞선 을구 3번 주택임차권은 단순 소멸 권리가 아닙니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제와 인수 구조
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상도 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.26 | 2021.01.08 | 306,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 시 승계 |
| 주택도시 | 주거 | 2021.03.26 | 2021.01.08 | 미상 | 대항력 有 우선변제 보완 확인 |
박상도는 배당요구를 했고, 현재 신건 매각가 367,000,000원 가정에서는 집행비용 5,938,000원을 제외한 뒤 보증금 306,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도로 기재된 ‘주택도시’ 점유자는 동일한 전입일·확정일자를 갖고 있으며 보증금은 미상으로 표시되어 있으므로, 금액을 임의로 합산하거나 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,938,000원 |
| 1. 임차인 박상도 보증금 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,241,347원 | 55,062,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박상도 보증금 306,000,000원이 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구금액 320,241,347원 중 예상배당은 55,062,000원이며 미배당액은 265,179,347원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 성암국제무역고등학교 동측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 북동측 근거리에 미아역(지하철 4호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 현황 차이. 건축물현황도상 차면시설이 설치된 남측 발코니 부분은 현장조사 당시 외벽 및 창호가 설치되어 밀폐된 구조로 확인됐습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부, 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박상도 임차권 배당액 확인. 현재 신건 가정에서는 전액배당이지만 실제 배당순위와 금액이 달라지면 미배당 잔액이 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
- 유찰가 + 인수액을 함께 계산. 1회 유찰 시 293,600,000원만 보지 말고 인수 17,310,400원을 더한 310,910,400원, 2회 유찰 시 234,880,000원에 인수 75,208,320원을 더한 310,088,320원을 기준으로 자금 부담을 봐야 합니다.
- ‘주택도시’ 임차 기재 확인. 보증금이 미상으로 표시돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 남측 발코니 현황 확인. 건축물현황도와 현장 상태에 차이가 보고돼 있으므로 실제 구조를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 = 실질 부담 하락”이 아니다
이 물건은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이 존재합니다. 다만 현재 신건 매각가 367,000,000원 가정에서는 박상도 보증금 306,000,000원이 전액 우선배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 문제는 유찰 이후입니다. 매각가가 보증금보다 낮아지기 시작하면 미배당액을 매수인이 인수하므로, 1회 유찰의 실질 부담은 310,910,400원, 2회 유찰은 310,088,320원입니다. 낙찰가는 크게 떨어져도 총 부담은 약 310,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 여기에 별도 기재된 ‘주택도시’ 점유자의 보증금이 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트 자체는 단정하지 않고, 입찰 전 선순위 임차관계와 실제 배당액을 확정하는 것이 핵심입니다.
