서울북부지방법원 2026타경10525. 공릉해링턴플레이스 309동 9층 902호, 대상면적 134.914㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 천소영이며, 2006.05.03 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 420,000,000원이 이번 권리분석의 말소기준입니다. 이후 설정된 동양생명보험 근저당 10,000,000원, 엄연산 근저당 24,000,000원, 최회정의 소유권이전청구권가등기, 정오남·김기호의 가압류와 현재 경매개시결정·압류는 판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 ‘아무것도 볼 필요 없는’ 단순 물건으로 처리하기엔 두 가지 확인점이 있습니다. 첫째, 갑구 31번 가등기는 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다는 경고가 붙어 있습니다. 둘째, 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 공릉동 106 공릉해링턴플레이스 309동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 134.914㎡ · 15층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 천소영 (2006.05.03 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 1,190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엄연산 / 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 준공 / 세대수 | 2000.12.15 / 564세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2006년 국민은행 근저당
말소기준은 2006.05.03 국민은행 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤의 동양생명보험 근저당 10,000,000원, 엄연산 근저당 24,000,000원, 최회정 가등기, 정오남 가압류 15,030,560원, 김기호 가압류 90,000,000원, 2026년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래가 모두 11.3억
같은 단지 공릉해링턴플레이스, 동일면적 134.91㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 1,136,041,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 1,130,000,000원, 최신 2026.08 거래도 1,130,000,000원입니다. 신건 최저가 1,190,000,000원은 이보다 60,000,000원 높고 105.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.91㎡ | 13 | 1,130,000,000원 |
| 2026.02 | 134.91㎡ | 9 | 1,130,000,000원 |
| 2026.02 | 134.91㎡ | 9 | 1,130,000,000원 |
| 2025.10 | 134.91㎡ | 7 | 1,130,000,000원 |
| 2025.06 | 134.91㎡ | 9 | 1,250,000,000원 |
| 2025.06 | 134.91㎡ | 9 | 1,250,000,000원 |
| 2025.06 | 134.91㎡ | 6 | 1,210,000,000원 |
| 2025.03 | 134.91㎡ | 1 | 1,015,000,000원 |
| 2024.08 | 134.91㎡ | 11 | 1,100,000,000원 |
| 2024.08 | 134.91㎡ | 14 | 1,132,500,000원 |
| 2024.03 | 134.91㎡ | 12 | 1,120,000,000원 |
| 2023.07 | 134.91㎡ | 10 | 1,035,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.91㎡ | 4건 | 1,130,000,000원 |
전체 표본에는 1,250,000,000원 거래도 포함돼 전체 평균이 1,136,041,666원으로 형성돼 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 1,130,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.8%로 하락 추세입니다. 따라서 감정가 대비 전체 평균만 보고 가격 경쟁력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동양생명보험주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 근저당 · 엄연산 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 5. 가압류 · 정오남 | 15,030,560원 | 15,030,560원 |
| 6. 가압류 · 김기호 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 616,669,440원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 559,030,560원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 616,669,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,190,000,000원 | 0원 | 616,669,440원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 952,000,000원 | 0원 | 381,049,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 761,600,000원 | 0원 | 192,553,440원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 15층 건물 내 9층 902호입니다.
- 입지. 태랑중학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 대단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 6호선 화랑역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 공릉해링턴플레이스는 564세대이며 준공일은 2000.12.15입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 4,286,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항표에 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2021.05.03 최회정 명의 소유권이전청구권가등기의 구체적 성격과 관련 서류를 확인하세요.
- 실점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 1,130,000,000원인데 현재 실질취득액은 1,190,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -0.8%입니다. 과거 1,250,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 952,000,000원, 2회 유찰 시 761,600,000원이며 두 시나리오 모두 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 2025.10.20~2026.12.31 아파트 대상 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 지금은 ‘가격’과 가등기 확인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2006.05.03 국민은행 근저당이고, 이후 현재 남아 있는 주요 등기들은 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 31번 가등기는 종류 확인이 필요하고 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 검증 대상입니다.
가격 측면에서는 더 명확합니다. 신건 최저가이자 실질취득액 1,190,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 1,130,000,000원의 105.3%이고, 최근 거래 추세도 -0.8%입니다. 따라서 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점과 별개로, 신건 가격의 시세 초과와 가등기·점유 확인을 함께 놓고 판단해야 하는 사건입니다.
