서울북부지방법원 2026타경10541. 서울 강북구 수유동 예움하우스 제1동 3층 301호, 공부상 다세대주택입니다. 2019년 5월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층으로, 감정평가 이용상태는 방2·W/C1·거실·주방·현관·발코니 등입니다. 현재 소유자는 임석현이며 2021년 8월 10일 매매를 원인으로 240,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2023년 12월 20일 접수된 강북구(서울특별시 압류입니다. 문제는 윤수빈의 임대차가 그보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 계약일은 2021년 6월 7일, 확정일자는 2021년 7월 5일, 전입·점유개시는 2021년 8월 6일이며, 2023년 8월 24일에는 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 노해로9길 42-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·W/C1·거실·주방·현관·발코니 등 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 임석현 (2021.08.10. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
2019년 설정된 수협은행 근저당권 840,000,000원은 2019년 6월 10일 일부포기를 원인으로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 12월 20일 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 윤수빈 | 제3층 제301호 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.08.06 / 2021.07.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 주택도시 | 주거 | 확인 필요 | 2021.08.06 / 2021.07.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
윤수빈은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 242,000,000원 가정에서는 집행비용 4,188,000원을 먼저 제외한 뒤 윤수빈에게 237,812,000원이 배당되어 2,188,000원이 남습니다. 그 잔액이 바로 현재 회차의 매수인 인수액입니다.
또한 명세서에는 주택도시 명의의 별도 주거 신고가 있고, 전입일 2021.08.06·확정일자 2021.07.05·배당요구일 2026.03.23으로 기재되어 있습니다. 보증금은 확인이 필요한 상태이므로, 이 부분은 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다. 현재 배당표는 윤수빈의 240,000,000원 보증금을 기준으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 242,000,000원 | 2,188,000원 | 244,188,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 193,600,000원 | 49,910,400원 | 243,510,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 88,088,320원 | 242,968,320원 |
실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단하지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수잔액을 합친 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 윤수빈 보증금 | 240,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 윤수빈의 보증금 미배당 2,188,000원을 매수인이 인수합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 방2·W/C1·거실·주방·현관·발코니 등의 구조입니다. 2019년 5월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 우이초등학교 동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 수유역이 소재해 제반 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로, 북동측으로 폭 약 2미터의 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역 등에 해당하며 감정자료에 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 242,000,000원 낙찰가만 볼 것이 아니라 인수 2,188,000원을 더한 244,188,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 실질취득 243,510,400원, 2회 유찰 실질취득 242,968,320원으로 최저가 하락만큼 실제 부담이 줄지 않습니다.
- 윤수빈 임차권 원본 확인. 전입·확정일자·임차권등기·배당요구 및 보증금 240,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 주택도시 명의 신고 확인. 별도 임차 신고의 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구 및 권리관계가 윤수빈과 어떤 관계인지 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 말소기준이 강북구 압류이고 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가나 실질취득이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰률”보다 “남는 보증금”을 봐야 한다
이 사건은 신건 최저가가 242,000,000원이지만, 대항력 있는 윤수빈의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조입니다. 현재 가정에서는 2,188,000원을 인수해 실질취득이 244,188,000원으로 올라갑니다. 더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 최저가가 193,600,000원, 154,880,000원까지 내려가도 미배당 보증금이 각각 49,910,400원, 88,088,320원으로 커져 실질취득은 계속 242,000,000원대에 머뭅니다.
여기에 당해세가 배당표에 반영되지 않았고, 별도로 주택도시 명의 임차 신고도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 최종적으로 임차인에게 얼마가 배당되고, 얼마가 매수인에게 남는가입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 가격 자체의 시세 메리트는 별도로 확인해야 하며, 현재 자료만으로는 최저가 하락을 곧바로 할인으로 해석할 수 없습니다.
