서울북부지방법원 2026타경10561. 미아한일유앤아이 108동 12층 1201호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2010.10.27. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤의 김진관 근저당, 우리은행 근저당, 김용휘 근저당과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 임차관계는 따로 봐야 합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 내용에는 “임대관계 등은 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자·전입세대·매각물건명세서 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10561 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1355 미아한일유앤아이 108동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 박공지붕 17층 아파트 내 제12층 제1201호 |
| 소유자 | 옥현종 |
| 감정가 / 최저가 | 969,000,000원 / 969,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 234,960,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준
말소기준은 2010.10.27. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 384,000,000원이고, 2022.01.27. 206,668,000원, 2025.02.03. 136,300,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 이후 설정된 김진관·우리은행·김용휘의 근저당권과 2026.03.26. 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격만 존재
현재 자료에는 동일 단지 또는 동일 평형의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 최저매각가 969,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 969,000,000원 | 58,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 775,200,000원 | 249,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 620,160,000원 | 403,401,600원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인의 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이것은 현재 확인된 권리·배당 시나리오 기준이며, 임대관계가 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 969,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,090,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김진관 | 134,960,000원 | 134,960,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김용휘 | 100,000,000원 | 41,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,014,960,000원 중 956,910,000원이 배당되고 58,050,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 창문여자고등학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·공동주택·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 17층 아파트 내 12층 1201호이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·도시가스·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 내 도로와 공도가 동측으로 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 임대관계 미상인 만큼 매각물건명세서·현황조사·전입세대 확인을 통해 점유자와 대항력 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2010.10.27. 농업협동조합중앙회 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 근저당 변경내역. 말소기준 근저당은 384,000,000원 설정 후 206,668,000원, 136,300,000원으로 변경된 이력이 있으므로 배당요구·채권계산서를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 단지·동일 평형 최근 실거래 자료가 없어 969,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 응찰 전 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 가정에서도 채권 미배당 58,050,000원이 발생하며, 1회 유찰 249,912,000원, 2회 유찰 403,401,600원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 구조는 단순하지만, 두 가지는 아직 열려 있다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2010년 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 가격을 비교할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리만 보고 즉시 안전·저가 물건으로 결론낼 사건이 아니라, 임차관계와 시세를 확인한 뒤 최종 판단해야 하는 신건입니다.
