서울북부지방법원 2026타경10570. 쌍문동 더힐스테이 5층 502호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022.08.29 설정된 주식회사제이앤에이치컨설팅대부의 근저당권보다 앞서 2021.08.27 전입·확정일자를 갖춘 김주성 임차인입니다. 보증금은 80,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있으며, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션에서는 552,000,000원 매각대금에서 집행비용 7,920,000원을 먼저 빼고, 김주성 임차인의 보증금 80,000,000원을 전액 배당한 뒤 근저당권 450,000,000원과 가압류 14,080,000원이 배당됩니다. 이 계산대로라면 임차보증금 미배당액이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분의 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부는 이 배당표에 반영되지 않았습니다. 따라서 인수 0원은 현재 가정 배당이 그대로 성립할 때의 값입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.08.29 주식회사제이앤에이치컨설팅대부 근저당권 450,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김주성 임차인은 전입일과 확정일자가 모두 2021.08.27로 말소기준보다 앞서며, 2025.09.22 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 임차권자 김주성은 2026.03.26 강제경매개시결정의 채권자 김주성과 동일 이름으로 확인됩니다. 주의 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시되어 있으므로, 임대차의 실제 성립관계와 보증금 지급자료는 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 552,000,000원은 확인 거래가의 138.0%

더힐스테이는 총 8세대, 준공일은 2021.05.21입니다. 확인 가능한 거래 표본은 1건으로, 2021.06 전용 52.18㎡ 3층이 400,000,000원에 거래됐습니다. 시세 평균값과 최신 거래값 모두 400,000,000원으로 집계되어 있으나, 확인 가능한 거래가 2021.06 한 건뿐이므로 현재 가격 판단의 표본과 시점에는 큰 제한이 있습니다.

현재 최저매각가 552,000,000원은 확인 거래가 400,000,000원의 138.0%입니다. 현재 배당 가정에서는 인수액이 0원이므로 실질취득액도 552,000,000원이고, 이 기준 역시 400,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

각 회차의 인수 0원은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 실제 당해세 등 선순위 변동으로 임차인 배당액이 부족해지면 대항력 임차보증금 잔액이 남을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 552,000,000원 가정)

채권 총액 830,000,000원 중 464,080,000원이 배당되고 365,920,000원이 미배당으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류의 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 이 계산에 반영되지 않아 실제 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신도봉중학교 북서측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 소재합니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로, 다세대주택으로 이용중입니다.
• 설비. 난방시설·위생설비·급배수시설·승강기가 구비되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 212.2㎡, 공시지가는 3,407,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역·도심 공공주택 복합지구·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 현장 확인. 내부계단으로 출입 가능한 다락이 소재하는 것으로 조사되어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
• 거래 표본. 더힐스테이는 총 8세대이고 확인 가능한 거래는 1건이므로 가격 판단 시 개별 물건 상태와 현재 시장가격의 별도 확인 비중이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 실제 전액배당 확인. 대항력 임차인의 보증금 80,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지 배당순위와 세금채권을 함께 확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 국·국민건강보험공단·제주특별자치도·도봉구 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 임대차 실체. 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타나는 김주성의 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2024.08.16 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사의 공매 진행 상태와 경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 552,000,000원은 확인 거래 400,000,000원의 138.0%이고, 확인 가능한 거래도 2021.06의 1건뿐이므로 최신 인근 거래와 개별 감정요인을 별도로 점검해야 합니다.
• 다락 확인. 감정요항에 내부계단으로 출입 가능한 다락이 언급되어 있으므로 실제 구조와 사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금채권·공매 진행상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 계산”만 보고 끝낼 사건은 아니다

현재 552,000,000원 배당 가정만 보면 임차인 김주성의 보증금 80,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임차인의 전입·확정일자가 2021.08.27로 말소기준권리 2022.08.29보다 앞서 대항력이 분명히 존재합니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분의 임차권등기가 말소되지 않는다고 밝히고 있으므로, 국세·지방세 등 실제 선순위 배당 변수가 있는지 확인하는 과정이 빠질 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가와 현재 실질취득 가정액은 모두 552,000,000원으로, 확인 가능한 거래 400,000,000원의 138.0%입니다. 거래 표본이 2021.06의 1건뿐이라 400,000,000원을 현재 시세로 단정할 수도 없지만, 반대로 이 자료만으로 552,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 이 사건은 임차인의 실제 전액배당 여부와 최신 가격 검증을 함께 끝낸 뒤 판단해야 하는 물건입니다.