서울북부지방법원 2026타경10577. 강북구 수유동 더갤러리 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 전병태이며 2024.04.16. 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2026.01.07. 강북구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.08.31. 고재윤의 주택임차권등기가 있다는 점입니다. 임차보증금은 240,000,000원이고, 전입일 2021.08.24., 확정일자 2021.08.05.로 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저매각가에서는 제공된 배당계산상 집행비용 4,226,920원을 먼저 빼고도 고재윤 보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 그 뒤 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당되는 돈은 553,080원뿐입니다. 더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가는 195,824,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 47,717,536원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 156,659,200원으로 낮아지는 대신 인수액은 86,334,029원까지 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가만 내려간다고 실질 부담까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 510-15 더갤러리 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 전병태 (2024.04.16. 거래가액 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 244,780,000원 / 244,780,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준 | 2026.01.07. 갑구 5번 강북구 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.01.07. 강북구 압류이고, 그보다 앞선 고재윤의 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시되어 있습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| AMARTUVSHIN MARAL ERDENE | 2025-08-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ENKH ERDENE ENKHBOLOR | 2025-08-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| BYAMBATSOGT BAYARCHIMEG | 2025-08-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 고재윤 | 2021-08-24 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 현재 0원 |
| 주택도시 | 2021-08-24 | 0원 | 有 | 有 | 0원 |
현황조사에 기재된 3명의 점유자는 모두 2025.08.14. 전입으로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않는 한 전체 인수위험도 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질 부담이 크게 떨어지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 244,780,000원 | 0원 | 553,080원 | 239,446,920원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 195,824,000원 | 47,717,536원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,659,200원 | 86,334,029원 | 0원 | 240,000,000원 |
이 사건에서 유찰은 단순한 할인으로 읽으면 안 됩니다. 1회·2회 유찰 시 고재윤의 보증금 240,000,000원이 낙찰대금만으로 전액 변제되지 않아 미배당 잔액이 매수인 인수로 이동합니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명의 권리관계까지 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,226,920원 |
| 1. 임차인 고재윤 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 553,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 고재윤 보증금이 전액 배당되어 해당 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구 240,000,000원 중 배당액은 553,080원이고 미배당액은 239,446,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 신학대학원 북서측 인근으로, 부근은 단독주택과 다세대주택 등 공동주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 호수 표기 주의. 건축물현황도상 호 명칭은 502호이나 도면상 거실부분에는 501호로 기재되어 있다고 보고됐습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 감정평가에서는 외부 관찰로 추정해 정확한 구조·면적은 측량이 필요하다고 봤습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 과밀억제권역 등에 해당하며 수유동 510-15는 자연경관지구로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고재윤 배당액 재확인. 현재 회차에서 보증금 240,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당순위와 선순위 조세 등을 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 확인. AMARTUVSHIN MARAL ERDENE, ENKH ERDENE ENKHBOLOR, BYAMBATSOGT BAYARCHIMEG의 실제 점유관계·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 47,717,536원, 2회 유찰 시 86,334,029원의 인수액이 발생하므로 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 호수 일치 확인. 건축물현황도상 502호와 도면상 거실부분 501호 표기의 불일치가 실제 현황·출입문 표시·전유부분과 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함된 제시외 건물의 실제 구조·면적과 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 = 실질취득가 하락”이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 244,780,000원 자체가 아니라 선순위 임차보증금 240,000,000원입니다. 신건에서는 제공된 배당표상 보증금이 전액 변제되어 고재윤 관련 인수는 0원이지만, 1회만 유찰돼도 47,717,536원이, 2회 유찰되면 86,334,029원이 매수인 인수로 전환됩니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 구조입니다.
여기에 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 3명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 숫자로 확정할 수 없습니다. 현재 회차의 배당모형만 보면 고재윤 보증금은 정리되지만, 점유관계 확인이 끝나지 않은 상태에서 “인수 0원 물건”으로 단정하는 것은 위험합니다. 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차권과 미상 점유자의 실체 확인이 먼저인 물건입니다.
