서울북부지방법원 2026타경10589. 서울 노원구 중계동 중계그린아파트 122동 15층 1503호입니다. 감정평가상 공부상 용도인 아파트로 이용 중이며, 말소기준은 2011년 4월 5일 설정된 신용보증기금 근저당 150,000,000원입니다. 이후 확인되는 페퍼저축은행 근저당 2건, 삼성카드·신용보증기금 가압류, 국·중구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순하지만, 가격을 판단할 실거래 자료가 없어 감정가 622,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2011.04.05 신용보증기금 근저당 150,000,000원입니다. 이후 2021년·2022년 페퍼저축은행 근저당, 2025년 삼성카드·신용보증기금 가압류, 2026년 국·중구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금은 0원입니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 감정가와 회차별 최저가 시나리오는 있지만, 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 622,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지, 적정한지, 높은지는 판단을 유보해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 622,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 548,750,717원이 전액 배당되고, 소유자에게 64,629,283원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용 및 실제 조세채권 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울아이티고등학교 남동측 인근으로 아파트, 주상용 건물, 상업용 건물, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 중계역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 용도인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1503호입니다.
• 도로. 단지 내외 포장도로가 개설돼 있고 섬밭로·동일로205길 등으로 진출입이 가능합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가 3,715,000원/㎡, 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 동일 단지·동일 면적의 최근 거래를 별도로 대조해 622,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준 2011.04.05 신용보증기금 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 대조하는 것이 필요합니다.
• 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 58,526,717원, 2회 유찰 시 157,043,837원으로 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
• 토지거래허가구역. 아파트 용도로 2026.12.31까지 토지거래계약에관한허가구역이므로 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요

이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 622,000,000원에서는 채권 총액 548,750,717원이 모두 배당되고 소유자 잔여도 64,629,283원으로 계산됩니다. 반면 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장 대비 유리한지는 별도 검증이 필요합니다. 권리만 보면 단순하지만, 입찰 판단의 승부처는 최근 실거래 확인과 가격 상한 설정입니다.