서울북부지방법원 2026타경10598. 도봉구 창동 영창하모니 A동 501호 아파트로, 감정평가상 전용면적 비교대상은 127.09㎡이며 실제 이용은 5층 501호와 6층 601호가 연결된 복층입니다. 현재 소유자는 구애숙으로 2019년 6월 20일 매매, 거래가액 432,500,000원에 소유권을 취득했고 같은 해 삼성생명보험주식회사 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.
등기상 오래된 가압류·근저당·전세권 등은 이미 말소돼 있고, 현재 경매에서 살펴볼 핵심 권리는 2019년 삼성생명 근저당과 그 이후 설정된 인슈코아·윤수정 근저당 및 세 건의 경매개시결정입니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대차관계는 감정평가서에 미상으로 적혀 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유·임대차까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10598 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 582-21 영창하모니 제에이동 제501호 · 덕릉로59자길 5 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 127.09㎡ · 5층 501호 및 6층 601호 복층 |
| 소유자 | 구애숙 (2019.06.20. 매매 · 거래가액 432,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 539,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 86,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 이용상태 | 아파트 · 5층과 6층으로 구성된 복층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.07.18 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 이후 인슈코아 근저당, 윤수정 근저당, 윤수정·이홍수·최경옥이 각각 신청한 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 비교 — 5.39억과 3.48억을 그대로 비교하면 안 되는 이유
제공된 영창하모니A 거래 표본은 모두 83.99㎡로, 대상 면적 127.09㎡와 일치하지 않습니다. 거래 표본은 3건이고 최신 거래는 2023.10, 348,000,000원입니다. 전체 표본 평균은 312,666,666원, 비교지표의 최근 평균은 348,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 83.99㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2022.08 | 83.99㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 83.99㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 평균 | 83.99㎡ | 3건 | 312,666,666원 |
신건 최저가 539,000,000원은 비교지표의 최근 평균 348,000,000원 대비 154.9%로 표시됩니다. 다만 대상은 127.09㎡이고 비교거래는 83.99㎡라서 면적 자체가 다릅니다. 게다가 최신 거래도 2023.10이므로 2026.10 매각 시점의 가격을 직접 대표한다고 보기에는 시차가 있습니다. 따라서 “154.9%이므로 무조건 비싸다”거나 반대로 복층 면적만 보고 “적정하다”고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 319,200,000원 | 319,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인슈코아 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 윤수정 | 150,000,000원 | 62,010,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 619,200,000원 중 채권자 예상배당은 531,210,000원, 미배당은 87,990,000원입니다. 이 미배당액은 제공된 시나리오상 매수인 인수로 넘어가지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 복층 구조 — 현장 확인 우선순위가 높다
감정평가서에는 본건이 5층 501호와 6층 601호 두 개로 구성된 복층이라고 명시돼 있습니다. 특히 6층에는 건축물대장 평면도상 표시돼 있지 않은 현관문이 있고 번호판은 601호라고 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 항목에도 같은 내용이 적혀 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창2동 주민센터 남동측 인근의 주택지대로 단독주택·다세대주택 등이 위치하고, 인근에 창림초·수송초·수송중·우이천 및 덕릉로 주변 생활편의시설이 있습니다.
- 교통. 북서측 근거리에 지하철 4호선 쌍문역이 있고 덕릉로·도봉로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 규모. 영창하모니A는 18세대, 2003.07.18 준공으로 제공된 실거래 표본은 3건입니다.
- 토지. 평지의 아파트 부지이며 북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 2026.10.07 매각기일 기준 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대차관계가 미상이므로 전입세대, 점유자, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 복층 원본 대조. 5층 501호·6층 601호의 연결 구조와 6층 현관문을 건축물대장 평면도·현황도면과 직접 비교하세요.
- 근저당 변경액 확인. 삼성생명 243,700,000원, 인슈코아 50,000,000원으로 변경된 등기 이력이 있으므로 실제 채권잔액·채권계산서를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 83.99㎡ 거래만으로 127.09㎡ 복층의 적정가격을 판단하지 말고 동일·유사 면적 최근 거래를 추가 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 매각기일 당시 아파트 용도 토지거래허가구역 지정이 기재돼 있으므로 경매 취득 시 적용 관계를 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현황은 단순하지 않다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2019년 삼성생명 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 신건 5.39억의 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 제공된 실거래는 83.99㎡뿐이라 127.09㎡ 복층인 본건과 직접 비교하기 어렵고, 최신 거래도 2023.10입니다.
여기에 감정평가서상 임대차관계 미상, 5층·6층 복층, 평면도상 표시되지 않은 6층 현관문이라는 현장 확인 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만 신건 가격 판단에는 자료가 부족한 유형”으로 보는 것이 적절합니다. 동일 면적 실거래와 실제 점유·복층 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
