서울북부지방법원 2026타경10623. 서울 강북구 미아동 삼성래미안트리베라아파트 219동 3층 303호입니다. 등기상 현재 소유자는 김정은이며, 2016.09.06 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.12.05 국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 77,000,000원·220,000,000원, 의료법인신원의료재단 근저당 120,000,000원·100,000,000원, 메리츠캐피탈 및 에스엔에이 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 권리등기만 보고 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 감정 현장조사 당시 이해관계인이 폐문·부재해 내부 확인을 하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 별도로 등록된 임차인 내역은 없지만, 실제 점유자와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 812 삼성래미안트리베라아파트 219동 3층 303호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 현재 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상15층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김정은 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 842,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 메리츠캐피탈주식회사 / 36,716,130원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2017.12.05 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 842,000,000원의 시세 검증이 핵심
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 842,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없어, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “감정가보다 저렴하다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 842,000,000원 | 831,180,000원 | 115,872,111원 |
| 1회 유찰 시 | 673,600,000원 | 664,464,000원 | 282,588,111원 |
| 2회 유찰 시 | 538,880,000원 | 531,091,200원 | 415,960,911원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 여부의 이야기이고, 각 회차 가격이 실제 시장가보다 유리한지는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 842,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,820,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 5. 메리츠캐피탈 가압류 | 60,194,541원 | 60,194,541원 |
| 6. 에스엔에이 가압류 | 237,141,440원 | 237,141,440원 |
| 7. 신원의료재단 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 8. 경매개시결정 · 메리츠캐피탈 | 36,716,130원 | 20,844,019원 |
| 9. 신원의료재단 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 947,052,111원 중 831,180,000원이 배당되고, 115,872,111원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼각산고등학교 북측 인근으로, 단독·다세대주택·근린생활시설과 대규모 아파트단지가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 삼양사거리역이 소재합니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되고, 북동측 약 25미터 내외·남서측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·정비구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 현황. 공부상 아파트이며 육안 관찰과 인근 탐문에서도 공부와 동일한 현황으로 조사됐고, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 폐문·부재로 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·점유자·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.12.05 국민은행 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 842,000,000원이 주변 동일·유사 평형 최근 거래와 비교해 어느 위치인지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산상 미배당은 115,872,111원이지만 실제 배당은 조세·우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 토지거래 규제 확인. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지로 표시돼 있으므로 적용대상과 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2017.12.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현장에서는 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았습니다. 가격도 최근 실거래 비교치가 없어 신건 최저가 842,000,000원의 시장 적정성을 바로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수구조는 단순하지만, 점유관계와 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
