서울북부지방법원 2026타경10625. 서울 강북구 미아동 258-34, 오패산로52자길 29의 제1층 제1호로, 감정평가상 다세대주택(방3, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등)으로 이용 중입니다. 소유자는 김양순이고, 등기상 현재 말소기준권리는 2017년 2월 17일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 골든트리캐피탈대부 근저당권, 경매개시결정, 우리카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석에서 한 가지 구분해야 할 점이 있습니다. 임차인 신고 자료는 나타나지 않지만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이를 근거로 점유자가 없거나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 258-34 제1층 제1호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 오패산로52자길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등) |
| 소유자 | 김양순 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 2017년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.02.17 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 18,000,000원으로 설정됐고, 2025.06.17 변경등기에는 채권최고액 8,040,000원이 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 국민은행 채권 18,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
그 뒤 2025.10.14 주식회사골든트리캐피탈대부가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2026.04.06 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 2026.05.14에는 우리카드가 22,706,413원을 가압류했습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 268,000,000원이 주변 시세 대비 저렴한지, 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 268,000,000원 | 17,258,413원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,400,000원 | 70,108,013원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,520,000원 | 112,387,693원 | 0원 |
유찰이 진행되면 예상 매각가는 214,400,000원, 171,520,000원으로 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 이 변화 자체가 곧 매수자의 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다. 실제 응찰가 판단에는 주변 다세대 실거래와 정비사업 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골든트리캐피탈대부 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 22,706,413원 | 5,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 280,706,413원 중 263,448,000원이 배당되고 17,258,413원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 정비사업·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 정비사업. 미아동 258-34 일대는 2026.05.28 정비구역이 지정됐고, 2026.01.26 추진위원회가 승인된 주택정비형 재개발사업 대상지로, 현재 조합설립 이전 단계입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 연와조 슬래브지붕 지상2층·지하1층 건물 내 제1층 제1호이며, 사용승인일은 1987.11.27입니다.
- 입지. 신일고등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근에 지하철 4호선 미아역 및 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외, 북동측 약 3~4m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.02.17 국민은행 근저당이 말소기준이며, 골든트리캐피탈대부 근저당·경매개시결정·우리카드 가압류의 매각 소멸 여부를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 268,000,000원만으로 싸거나 비싸다고 판단하지 말고 인근 다세대의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 정비사업 단계. 정비구역 지정 및 추진위원회 승인 상태이고 조합설립 이전 단계입니다. 관련 사업 진행과 권리관계를 별도 확인하세요.
- 토지거래허가. 감정평가서에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 기재돼 있으므로, 입찰·취득 시 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
맺으며 — 권리소멸 구조와 가격 판단을 분리해야 한다
이 사건은 등기만 보면 기준점이 명확합니다. 2017.02.17 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 골든트리캐피탈대부 근저당과 우리카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이것만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 비교할 실거래 시세도 없습니다. 여기에 정비구역 지정·추진위원회 승인이라는 사업 변수가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 다세대 신건으로 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
