서울북부지방법원 2026타경10644. 망우역 남동측 인근의 ‘더하이어’ 제11층 제1105호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 전용면적은 12.0156㎡, 건물은 지상 15층이고 사용승인일은 2013.09.05입니다. 현 소유자 임승한은 2022.09.15 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 101,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부만 보면 선순위 임차권 때문에 인수형처럼 보인다는 점입니다. 한국토지주택공사는 임차보증금 126,000,000원, 전입 2022.12.05, 확정일자 2022.11.01로, 말소기준인 2026.04.07 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당계산만 놓고 보면 현재 최저가에서 27,214,000원이 남습니다. 그러나 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 내용으로 한 특별매각조건이 있어, 이 신고 건에 한해서는 그 잔존액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10644 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-6 더하이어 제11층 제1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 12.0156㎡ · 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 임승한 (2022.09.15 소유권이전 · 거래가액 101,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,957,314원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
과거 노량진새마을금고 근저당권(채권최고액 81,900,000원)은 2020.11.09 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.04.07 강제경매개시결정이고, 한국토지주택공사의 전입·확정일자·임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 2026.06.19 접수된 후순위 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·승계 신고
실제 임차인으로 합산할 대상은 0명입니다. 한국토지주택공사 신고는 보증기관·승계 성격으로 표시된 건이므로 보증금을 별도 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
| 신고 주체 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 11층 1105호 전부 | 126,000,000원 | 2022.12.05 / 2022.11.01 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.01억, 최근 평균보다 소폭 낮다
더하이어 동일면적 12.02㎡ 실거래는 2022.09부터 2026.09까지 12건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 104,416,666원이지만 과거 145,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 102,500,000원, 최신 거래는 2026.09의 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 12.02㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 12.02㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 12.02㎡ | 5 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 12.02㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2024.03 | 12.02㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 12.02㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2023.05 | 12.02㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 12.02㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.02 | 12.02㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2022.10 | 12.02㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 12.02㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.09 | 12.02㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.02㎡ | 2건 | 102,500,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득액은 101,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 98.5%입니다. 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -2.2%로 하락 방향이고, 최근 12개월 거래도 2건에 불과합니다. 따라서 현재 가격을 큰 폭의 저가매수로 보기는 어렵고, 최근 시세보다 소폭 낮은 수준으로 해석하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,214,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 126,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 127,957,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 27,214,000원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건상 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 미배당은 배당상 부족액이며, 이 표에서 매수인 인수권리로 표시된 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 망우역 남동측 인근으로 공동주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 망우역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층, 사용승인일 2013.09.05. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 정보도 있어 입찰 전 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 더하이어는 63세대이고 전용 12.0156㎡ 원룸형입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 2건으로, 최근 거래 표본이 많지 않습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 한국토지주택공사 임차권 신고 건은 특별매각조건으로 실질 인수 0원 판단이지만, 매각 후 말소 절차와 필요 서류를 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 여유. 현재 실질취득 101,000,000원은 최근 12개월 평균 102,500,000원의 98.5%입니다. 최근 추세가 -2.2%이므로 단순히 평균 아래라는 이유만으로 큰 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 동일면적 실거래가 2건이므로 개별 호수의 층·상태와 최신 호가를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 정보가 있으므로 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·점유 상태. 미납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 필요 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 반전은 해소, 가격 여유는 크지 않다
표면적으로는 보증금 126,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 101,000,000원보다 커 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 27,214,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이번 사건에는 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 101,000,000원으로 봐야 합니다.
가격은 최근 12개월 평균 102,500,000원의 98.5%, 최신 거래 105,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -2.2%이고 최근 12개월 거래가 2건뿐이라, 현재 가격을 강한 저평가 구간으로 단정할 근거는 약합니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건의 효력과 최근 시세 하락 흐름을 함께 확인하는 것입니다.
