서울북부지방법원 2026타경10677. 망우동 다온쉐르빌 10층 1006호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2024.05.10 최예진의 근저당권으로 채권최고액은 480,000,000원입니다. 그 뒤 중랑세무서장 압류, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 박주연의 주택임차권입니다. 박주연은 2019.04.22 전입했고 2019.03.20 확정일자를 받아, 2024.05.10 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 105,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로 배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 490-22 10층1006호 · 용마산로115길 58 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 양명준 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,179,932원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약으로 정리
말소기준은 2024.05.10 최예진 근저당권입니다. 그러나 박주연의 전입 2019.04.22는 이보다 앞서므로 임차권등기 자체가 뒤에 설정됐다는 이유만으로 대항력이 사라지지 않습니다. 실제 임차인은 박주연 1명이며, 보증금 105,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 다만 이번 사건에는 2026.08.27 확약이 제출돼 해당 임차인의 잔존보증금 인수 위험이 실질적으로 해소됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주연 | 제10층 제1006호 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2019.04.22 / 2019.03.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 2026.08.27 확약서상 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 인수액입니다.
② 가격 판단 — 권리와 가격은 분리해서 봐야 한다
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 123,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 또는 최저가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 인수위험이 확약으로 정리됐다는 사실과 가격 적정성은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 박주연 보증금 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최예진 | 480,000,000원 | 15,478,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 109,179,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 임차인 박주연 보증금 105,000,000원이 전액 배당되고, 최예진 근저당에 15,478,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 실질 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우역 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·재래시장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 철도역 접근성 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 10층 1006호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 자루형 평탄 토지로 집합건축물 건부지이며 남측으로 도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 단지. 다온쉐르빌은 24세대이며 사용승인일은 2018.09.14입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.08.27 확약의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 확약이 존재하더라도 실제 말소 절차와 인도 과정이 어떻게 진행되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않았으므로 123,000,000원의 적정성은 별도 실거래·매물 조사가 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표는 집행비용 추정과 제공된 채권관계를 기초로 한 시뮬레이션이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 표면적으로 보면 전입이 2019.04.22인 대항력 임차인 박주연의 보증금 105,000,000원이 있어 주의가 필요한 물건입니다. 그러나 2026.08.27 제출된 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가 123,000,000원은 신건 감정가와 같고, 이를 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약 원문과 효력을 다시 확인하고, 가격 적정성을 별도로 검증하는 것입니다.
