서울북부지방법원 2026타경10684. 서울특별시 도봉구 방학동 신동아아파트 26동 5층 503호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 이정희이고, 2007.06.29 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2023.06.05 주식회사하나은행 근저당권 77,000,000원입니다. 이 근저당 이후 설정된 예가람저축은행 근저당, 케이비국민카드·조은선·하나은행의 가압류, 예가람저축은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 301,000,000원 배당 시뮬레이션에서도 채권자 배당 후 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10684 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 271-5 신동아아파트 26동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 건물 중 5층 · 복도식 |
| 소유자 | 이정희 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 54,122,526원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 8번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 을구 9번 예가람저축은행 근저당권과 갑구의 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전 시기의 한국외환은행·국민은행 관련 근저당은 등기부상 말소 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 301,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 301,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 240,800,000원 | 39,874,032원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,640,000원 | 87,359,792원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 권리 측면의 이야기이고, 240,800,000원이나 192,640,000원이 실제 시장가 대비 유리한 가격인지는 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,320,955원 | 11,320,955원 |
| 4. 가압류 · 조은선 | 117,663,712원 | 117,663,712원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 10,518,165원 | 10,518,165원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,483,168원 |
현재 회차 301,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 276,502,832원이 전액 배당되고 소유자 잔여 19,483,168원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신학초등학교 남측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 5층이며, 기본적인 위생·급배수·소방·도시가스·방송·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,682,000원/㎡입니다.
- 정비계획. 지구단위계획구역과 정비구역에 포함되며, 감정평가 기재상 방학동신동아1단지아파트 재건축 관련 구역입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 동일 평형 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인해 301,000,000원의 적정성을 먼저 검증하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
- 말소기준 대조. 2023.06.05 하나은행 근저당권이 말소기준으로 적용되는지 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 정비구역 확인. 재건축 관련 정비구역·지구단위계획구역의 사업 진행 상황과 권리관계를 별도로 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 실제 경매취득에 적용되는 절차와 예외를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 물건은 2023.06.05 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 등기상 인수 부담은 크지 않은 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 301,000,000원의 가격 경쟁력을 아직 판단할 수 없습니다. 권리만 보고 신건에 접근하기보다는 점유관계와 최신 실거래를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
