서울북부지방법원 2026타경10686. 강북구 우이동 상아스윗빌라 제3층 제302호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 주택임차권입니다. 임차인 박미지는 2022.09.02. 전입·점유를 시작했고 2022.08.22. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 250,000,000원입니다. 2024.12.17. 임차권등기가 됐고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 회차만 보면 결과가 다릅니다. 매각가를 256,000,000원으로 가정한 배당에서는 집행비용 4,384,000원 이후 임차인에게 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰로 매각대금이 임차보증금을 충분히 덮지 못하면 미배당액이 그대로 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 23-12 상아스윗빌라 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로163나길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 현관 등) · 지상5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 안영호 · 2022.09.23. 매매 · 거래가액 255,000,000원 · 2022.09.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2015.03.06. 설정된 우리은행 근저당권 138,600,000원은 2022.09.02. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.04.14.이고, 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.12.17.에 등기돼 있습니다. 따라서 이 임차권은 단순히 경매로 자동 소멸하는 권리가 아니라 배당 결과에 따라 잔액이 존속할 수 있는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미지 | 제3층 제302호 전부 | 250,000,000원 | 2022.09.02 / 2022.08.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
박미지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금 250,000,000원을 별도로 중복 합산할 대상도 없습니다. 배당요구가 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 대항력이 있기 때문에 배당만으로 전액 회수되지 않으면 남은 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
③ 회차별 실질 부담 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 48,867,200원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 89,253,760원 | 보증금 미배당 잔액 증가 |
따라서 204,800,000원이나 163,840,000원이라는 최저가 숫자만 놓고 “유찰돼 싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 없어 가격 메리트 자체는 판단을 유보하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 박미지 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 1,616,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 1,616,000원만 배당되고 248,384,000원이 미배당되지만, 이 신청채권자의 미배당액은 임차보증금 잔액과 달리 이 표의 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서라벌중학교 북동측 인근이며 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 북한산우이역(우이신설선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제3층 제302호이며, 석재붙임·벽돌쌓기 외벽과 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8M 포장도로, 남측 약 4M 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당액 재확인. 현재 회차에서는 인수 0원이지만 실제 배당 결과가 달라지면 임차보증금 잔액이 남을 수 있으므로 배당순위와 집행비용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가 204,800,000원만 보지 말고 인수 가능액 48,867,200원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 시에도 동일. 최저가 163,840,000원으로 낮아져도 인수 가능액이 89,253,760원으로 증가합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각물건명세서상 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분에 대해 임차권등기가 말소되지 않습니다.
- 현재 시세 별도 확인. 현재 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 없어 낙찰가의 고저를 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건은 현재 신건 256,000,000원에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이 결론을 다음 회차에도 그대로 적용하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 48,867,200원, 2회 유찰 시 89,253,760원의 임차보증금 미배당이 생기며, 대항력 있는 임차인이므로 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
결국 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 유찰 후에도 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 구조를 유지해서 보는 것입니다. 시세 비교 근거가 없는 만큼 싸다·비싸다는 판단은 별도로 유보해야 하며, 특히 유찰 이후에는 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
